Welke verplichtingen en welke rol heeft de notaris tijdens een verkoop?

Bij de verkoop van een onroerend goed zijn er drie partijen vereist: de verkoper, de koper en de notaris. Hoewel bekend is dat de notaris onmisbaar is bij een verkoop, is het vaak niet duidelijk wat zijn rol precies inhoudt.

Waarom bemiddelt hij? Welke verplichtingen en verantwoordelijkheden heeft hij?

De rol van een notaris tijdens de verkoop van een onroerend goed:

Als ministerieel ambtenaar en deskundige op het gebied van het vastgoedrecht is de notaris belast met het waarmerken/legaliseren van authentieke aktes: bij de verkoop van onroerend goed is het zijn taak erop toe te zien dat de ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst en de authentieke koopakte zo vlot mogelijk en volgens de wet verloopt.

Het notarisberoep is onderworpen aan regels van een strikte beroepsethiek en de notaris verplicht zich tot het naleven hiervan door voor de rechtbank een eed af te leggen.

De gehele verkoop van onroerend goed kan aan de notaris worden toevertrouwd: de ondertekening van het voorcontract, van de voorlopige verkoopovereenkomst, van de authentieke verkoopakte, de administratieve formaliteiten, de berekening van de belastingen, de betaling aan de belastingdienst, de aangifte van de onroerendgoed-overwaarde, etc.

Het onweerlegbare bewijs van de notaris

Het inschakelen van een notaris is noodzakelijk voor het bewijzen van de geldigheid van akten, met name eigendomsbewijzen: hij heeft een rol van onweerlegbaar bewijs. Met andere woorden, in het geval van een vastgoedgeschil bewijst de notaris de echtheid van de juridische aktes, op een voor de wet onbetwistbare wijze. Hij stelt vastgoedtransacties veilig door de akten te verzamelen, ze te waarmerken/legaliseren en ze gedurende 75 jaar op zijn kantoor te bewaren. Na deze termijn wordt het eigendomsbewijs bewaard in de nationale archieven.

De rechtsgeldigheid van de verkoop

De rol van de notaris bestaat erin de rechtsgeldigheid van de verkoop te garanderen: de verkoop moet niet alleen geldig zijn tussen de verkoper en de koper; de geldigheid van de verkoop moet ook openbaar zijn. Zo wordt elke eigendomsoverdracht gepubliceerd in het hypotheekregister, om inroepbaar te zijn tegen derden, om de verkoop veilig te stellen en om te bewijzen wie de echte eigenaar van het onroerend goed is. Alleen de notaris is bevoegd om de eigendomsoverdracht bekend te maken. Zijn rol is dus onmisbaar tijdens een verkoop, een schenking of een nalatenschap van onroerend goed.

Het doel van de notaris is ook om eventuele latere onenigheid over de verkoop te voorkomen. De notaris moet dus alle benodigde documenten verzamelen, zoals de identiteit van de partijen of de onroerendgoed-diagnoses, om aan de koper en de verkoper de zekerheid van de verkoop te garanderen.

De plicht van de notaris bij een verkoop

Als professional in vastgoedrecht heeft de notaris een plicht te adviseren en te informeren. Het maakt niet uit of hij door de koper of de verkoper is gekozen: zijn rol houdt neutraliteit en onpartijdigheid in. De notaris is verplicht om aan de verkoper en de koper de verschillende mogelijkheden bij een verkoop uit te leggen, evenals de gevolgen van elke handeling, alsmede de voorschriften betreffende de onroerendgoed-verkoop.

De verantwoordelijkheid van de notaris bij een verkoop

Bij de verkoop van een onroerend goed is de notaris civielrechtelijk, tuchtrechtelijk en strafrechtelijk aansprakelijk/verantwoordelijk.

In geval van nalatigheid bij het opstellen van de verkoop en de controles, heeft u het recht om hem civiel verantwoordelijk/aansprakelijk te stellen. Indien hij onjuiste feiten heeft vastgesteld, is hij strafrechtelijk aansprakelijk: hij wordt beschuldigd van ‘valsheid in (openbare) geschrifte’. In geval van het niet-nakomen van de ethische regels van het beroep kunt u zijn tuchtrechtelijke verantwoordelijkheid aanvechten.

Bij een geschil kunt u zich dus wenden tot de Chambre départementale des notaires, vervolgens tot de rechtbank voor civiele zaken of de strafrechtbank, afhankelijk van de door de notaris begane overtreding.

Bij een verkoop moet de notaris verschillende verplichtingen nakomen:

• de adviesplicht;
  Wat zijn adviesplicht betreft, kan de notaris zich niet van zijn verantwoordelijkheid ontheffen op grond van de deskundigheid/kennis van zaken van de koper.
• het naleven van het beroepsgeheim;
• het verzamelen en bewaren van de juridische documenten die nodig zijn om de verkoop geldig te verklaren;
• het opstellen van de authentieke verkoopakte.
  
  

Ten slotte: De notaris moet nagaan en garanderen dat de akte en de verstrekte gegevens op de juiste manier zijn begrepen.