In sommige gevallen wordt de termijn tussen de verkoopbelofte, de voorlopige koopakte en de koopakte niet nageleefd. In dat geval kunnen de benadeelde partijen gaan procederen. Een voorlopige koopakte is immers een voorcontract dat gesloten wordt in een onroerendgoed-verkoop; dit contract vormt de eerste lijn tussen de koper en de verkoper.

Krachtens de voorlopige koopakte zijn de twee partijen jegens elkaar verplicht volgens de voorwaarden waarmee zij hebben ingestemd. Maar wat te doen wanneer de termijn is verstreken? Wat zijn de mogelijke rechtsmiddelen en de andere denkbare oplossingen?

Juridische definitie van de voorlopige koopakte

Voor het voltooien van de definitieve verkoop van een onroerend goed is het gebruikelijk dat de verkoper en de toekomstige koper een voorlopige koopakte ondertekenen. Krachtens de voorlopige koopakte zijn de twee partijen met elkaar verbonden: de verkoper verplicht zich tot het overdoen van het eigendom in kwestie en de koper verplicht zich tot het aanvaarden van het aanbod van verkoop. Om een voorlopige koopakte geldig te maken, moeten de twee partijen uitdrukkelijk de zaak en de prijs vastleggen en hiermee wederzijds instemmen. Het overmaken van de vooruitbetaling in de voorlopige koopakte is niet verplicht.

Een voorlopige koopakte wordt in het algemeen voorzien van opschortende voorwaarden. Een opschortende voorwaarde heeft als doel de uitvoering van het contract uit te stellen tot het zich voordoen van een gebeurtenis of tot de verwezenlijking van een voorwaarde. In een voorlopige koopakte dienen de opschortende voorwaarden als vertraging van de overdracht van het eigendom van een onroerend goed aan de koper tot de verkrijging van bijvoorbeeld een geldlening of een bouwvergunning.

Het is gebruikelijk dat de koper een waarborgsom overmaakt, ook vooruitbetaling genoemd, aan de verkoper om deze een garantie te bieden van zijn goeder trouw. In het algemeen varieert het bedrag van deze waarborgsom van 5% tot 10% van de verkoopprijs, zelfs wanneer deze geenszins door de wet afgebakend is. Men spreekt dan van vooruitbetaling in de voorlopige koopakte.

De verschillende termijnen die in de voorlopige koopakte optreden

 

Krachtens de voorlopige koopakte zijn verschillende termijnen van toepassing. Allereerst beschikt de koper over een wettelijke bedenktijd. Sinds 8 augustus 2015 is de bedenktijd van de koper in een voorlopige koopakte vastgesteld op 10 dagen. Als hij beslist om zijn recht op herroeping uit te oefenen in naleving van deze termijn, dan kan hij dit doen zonder zich hiervoor met een legitiem motief te rechtvaardigen tegenover de verkoper. Het dient opgemerkt te worden dat de verkoper niet over een recht van herroeping beschikt. De terugtrekking van de koper leidt tot de ontbinding van de voorlopige koopakte.

De voorlopige koopakte kan op elk willekeurig moment worden ondertekend, zelfs wanneer het ondertekenen van een voorlopige koopakte in scheiding moeilijk blijkt te zijn. Krachtens deze termijn zijn de koper en de verkoper jegens elkaar verplicht. In de praktijk is de overeenstemming in het koopcontract ook vaak verwezenlijkt door de re-iteratie van de koopakte tijdens de ondertekening van een authentieke akte bij de notaris. De re-iteratie van de koopakte maakt het mogelijk om de instemming van de verkoper en de koper met de verkoop van het onroerend goed te vernieuwen.

Krachtens deze re-iteratie wordt de koopakte definitief en wordt de overdracht van het eigendom van het onroerend goed gerealiseerd ten gunste van de verkoper. Een termijn voor de re-iteratie van de koopakte kan worden vastgelegd door de partijen in de bepalingen van de voorlopige koopakte.

 

Er bestaat een andere termijn die loopt na de afsluiting van de voorlopige koopakte. Het gaat om de tijd die verstrijkt tussen de ondertekening van de voorlopige koopakte en de afsluiting van de definitieve koopakte.

In het algemeen is deze termijn drie maanden. Dit maakt het mogelijk voor de koper om alle noodzakelijke stappen uit te voeren om de opschortende voorwaarden, die in de voorlopige koopakte worden vermeld, te realiseren.

Voorlopige koopakte en bedenktijd verstreken: wat zijn de gevolgen?

 

  • In principe, als de koper besluit om zich terug te trekken na het verstrijken van de bedenktijd tijdens een voorlopige koopakte, dan kan de waarborgsom in alle vrijheid ingevorderd worden door de verkoper als schadevergoeding.
  • Niet-nageleefde voorlopige koopakte en bedenktijd

Er moet onderscheid gemaakt worden afhankelijk van het feit dat de partijen van de re-iteratie van de akte een rechtsgeldige voorwaarde van de wederzijds bindende verkoopbelofte hebben gemaakt of niet. De wederpartijen kunnen namelijk een voorwaarde voorzien krachtens welke de re-iteratie per authentieke akte verplicht is zodat de voorlopige koopakte geldig is. Een uiterste datum van re-iteratie van de koopakte moet uitdrukkelijk vermeld worden in de voorlopige koopakte. In dat exacte geval leidt de overschrijding van de datum van re-iteratie van de koopakte tot de nietigheid van de voorlopige koopakte.

De twee wederpartijen zijn dan ontheven van hun wederzijdse verplichtingen. Als een van de partijen schuldig is, dan moet deze partij haar wettelijke aansprakelijkheid inzetten en schadevergoeding en rente verlenen aan de andere partij om de geleden schade weer goed te maken.

Daarentegen, als er geen enkele voorwaarde op die manier is voorzien in de voorlopige koopakte, dan leidt het verstrijken van de termijn die mondeling is bepaald tussen de partijen niet tot de nietigheid van de verkoopbelofte. De voorlopige koopakte blijft geldig. In dat geval moet men de partij die in gebreke blijft, sommeren om zo snel mogelijk uitgevoerd te worden. Om dit te doen, voldoet in het algemeen een oproep bij de notaris per aangetekende brief met ontvangstbevestiging of per betekening van een gerechtsdeurwaarder. In deze oproep dienen de gevolgen van een verstreken termijn in een voorlopige koopakte nader verklaard te worden, te weten de nietigheid van de verkoopbelofte en civielrechtelijke strafmaatregelen.

·         Het geval van de goede trouw van de koper:

In het geval dat de opschortende voorwaarde niet gerealiseerd is gedurende de wettelijke termijn, met name in het kader van een afwijzing van een banklening, dan zullen de feitelijke rechters beoordelen of de koper van goeder of kwader trouw is. Als de termijn van de realisatie van de opschortende voorwaarde namelijk is verstreken terwijl de bankinstelling nog niet heeft laten weten of de banklening van de koper wel of niet geaccepteerd is, dan wordt de koper beschouwd als niet-schuldig voor zover hij de nodige moeite heeft gedaan. De koper behoort het bewijs op te leveren van de uitgevoerde aanvragen in geval van een geschil. Dat maakt het mogelijk voor de feitelijke rechters om de koper te beschouwen als te goeder trouw.

In de praktijk, wanneer de koper de stappen heeft ondernomen om de opschortende voorwaarde te realiseren binnen de toegekende tijd en wanneer een gunstige uitkomst waarschijnlijk is, en als de reactietermijnen verlengd worden, bijvoorbeeld vanwege administratieve formaliteiten, dan is het gepast om de voorlopige koopakte te verlengen.

·         Het geval van de kwade trouw van de koper:

Als de koper daarentegen te kwader trouw is, dat wil zegen wanneer hij bijvoorbeeld een offerte weigert voor een lening die overeenkomt met de criteria die in de voorlopige koopakte worden bepaald, dan wordt de koper beschouwd als schuldig. In dat geval wordt zijn wettelijke aansprakelijkheid ingezet en wordt de opschortende voorwaarde beschouwd als gerealiseerd. De verkoper kan dan een rechtszaak openen om schadevergoeding te verkrijgen voor de geleden schade. Hij kan ofwel de toekenning van schadevergoeding en rente verkrijgen, ofwel de gerechtelijke verkoop van het onroerend goed.

Bovendien zijn er twee mogelijkheden voor de verkoper, wanneer de koper weigert om over te gaan tot de voltooiing van de definitieve koopakte zonder legitiem motief:

  • hij kan afzien van de verkoop en zo schadevergoeding en rente ontvangen als vergoeding voor de geleden schade;
  • of hij kan verzoeken tot de gedwongen uitvoering van de voorlopige koopakte en de verkoop verplichten. Deze mogelijkheid wordt echter afgeraden omdat de koper financieel in gebreke kan blijven.

De voorlopige koopakte kan ook een boeteclausule voorzien. Krachtens deze clausule wordt het bedrag van schadevergoeding en rente vooraf bepaald door de partijen tijdens het opstellen van deze clausule, om te anticiperen op alle contractuele niet-nakomingen. Zo kan de verkoper, in het geval dat de opschortende voorwaarden niet gerealiseerd worden binnen de verleende termijn, de boeteclausule toe laten passen.

Let op: de boeteclausule is niet van rechtswege van toepassing. De verkoper moet blijk geven van zijn wens om de boeteclausule toe te passen, door de contractuele niet-nakoming van de koper te bewijzen.

Vóór het opstellen van de boeteclausule is het goed om gebruik te maken van de ingebrekestelling van de koper om uit te voeren. Als de ingebrekestelling mislukt, dan kan de eisende partij een beroep doen op de bevoegde rechtbank om het geschil te berechten. Ter kennisgeving: dit is de kantonrechter (Tribunal d’Instance) als het geschil minder is dan 10.000 euro of de arrondissementsrechtbank (Tribunal de Grande Instance) als het geschil groter is dan 10.000 euro.

 



Alle artikelen en afbeeldingen blijven ons eigendom en mogen niet zonder onze voorafgaande toestemming worden gekopieerd of vermenigvuldigd noch aan derden ter beschikking worden gesteld.