Verkoop: vroegtijdige ingebruikname door de koper

In de meeste gevallen neemt de koper van een onroerend goed bezit van de woning wanneer de verkoopakte bij de notaris is ondertekend. De koper betaalt de verkoopprijs en wordt eigenaar van de woning. De verkoper overhandigt de sleutels en de koper kan er meteen intrekken. Soms wil de verkoper echter in de woning blijven nadat de authentieke verkoopakte is ondertekend, of het tegenovergestelde: de koper vraagt of hij vervroegd over de woning kan beschikken. Deze situaties vragen om enkele voorzorgsmaatregelen.

Het vroegtijdig beschikbaar stellen van het onroerend goed ten gunste van de koper

Soms vraagt de koper om toegang tot of gebruik van het verkochte onroerend goed voordat de verkoopakte is ondertekend. Het opstellen van een verkoopakte neemt gemiddeld 3 maanden in beslag. Dit is de tijd die nodig is om de verschillende stappen te doorlopen (verkrijgen van een lening, zuiveren van rechten van voorkoop…) en voor de notaris om de noodzakelijke documenten te verzamelen (akten van de burgerlijke stand, hypotheekinformatie…). Echter, als de woning leegstaat, kan de koper verzoeken om hem de woning ter beschikking te stellen voordat de verkoopakte wordt ondertekend. Dit verzoek moet zorgvuldig worden onderzocht, want het houdt voor beide partijen risico’s in.

De voordelen van vroegtijdige ingebruikname

Het in bezit nemen van de woning voordat hij er eigenaar van is, is met name voordelig voor de koper. Hij kan namelijk meubels opslaan, offertes aanvragen, beginnen met inrichten of werkzaamheden uitvoeren, of zelfs eerder dan de geplande datum zijn intrek nemen.

De nadelen van vroegtijdige ingebruikname

Voor de koper zijn de risico’s van een vroegtijdige ingebruikname relatief beperkt. Als de verkoop niet doorgaat, moet hij de woning verlaten en dus de verhuiskosten dragen. En als hij werkzaamheden uitvoert, verliest hij daar de voordelen van.

Voor de verkoper daarentegen zijn de nadelen groter. Dit kan ertoe leiden dat hij weigert om de koper de woning te laten betrekken voordat de verkoopakte is ondertekend. Als de koper eenmaal vertrouwd is met de woning, kan hij namelijk van gedachten veranderen over de aankoop of proberen te onderhandelen over de prijs door te wijzen op gebreken. Bovendien, als de verkoop niet doorgaat, zal de verkoper de vrijgave van de woning moeten verkrijgen, wat een gerechtelijke procedure kan vereisen als de koper niet uit eigen beweging vertrekt.

De te nemen voorzorgsmaatregelen

Meestal wordt het afgeraden om de koper te laten intrekken voordat de authentieke verkoopakte is ondertekend, zolang de verschillende opschortende voorwaarden die aan de verkoop zijn verbonden, niet zijn opgeheven. Men moet dus wachten totdat de koper zijn lening heeft verkregen en totdat de rechten van voorkoop zijn gezuiverd.

Wanneer de verkoper en de koper overeenstemming bereiken over een vroegtijdige ingebruikname, moet een aantal vragen worden overwogen: kan de koper het huis betrekken of alleen wat meubels neerzetten? Mag hij werkzaamheden (laten) uitvoeren, van welke aard, en wat gebeurt er als de verkoop uiteindelijk niet doorgaat? Het is noodzakelijk om te bepalen welke rechten de koper krijgt en welke verboden hem worden opgelegd. De verkoper kan bijvoorbeeld toestaan dat de koper het huis betrekt, maar hij kan alle werkzaamheden of verbouwingen weigeren.

Er zijn ook een aantal belangrijke punten die zorgvuldig moeten worden onderzocht: de verplichting van de koper om een verzekering af te sluiten om eventuele schade te dekken die hij veroorzaakt of voor de werkzaamheden die hij uitvoert. Er moet ook rekening worden gehouden met de gevolgen van brand- of waterschade.

Het wettelijk kader

De overeenkomst tussen de partijen voor een vroegtijdige ingenottreding van de woning kan worden vastgelegd in een bruikleenovereenkomst, waarbij de verkoper de woning ter beschikking stelt van de koper. Deze overeenkomst moet zorgvuldig worden opgesteld. In het algemeen wordt bepaald dat de koper de kosten betaalt die verbonden zijn aan het eigendom (water, elektriciteit…), maar er kan geen financiële tegenprestatie worden geleverd, dus deze overeenkomst is gratis. De overeenkomst tussen de partijen legt de plichten en rechten van elke partij vast. Het is ook gebruikelijk om een geldboete te bepalen ten gunste van de verkoper als de koper de woning niet verlaat in het geval de verkoop niet wordt voltooid. Tot slot: het opstellen van een inventaris van de inrichting van de woning wanneer de koper het pand in bezit neemt, beschermt de rechten van de verkoper als de verkoop niet doorgaat.

Als het gaat om een woning is een huurcontract verboden als de woning het hoofdverblijf van de koper is.