Bij de verkoop van een onroerend goed, wanneer in de beschrijving wordt vermeld dat het feitelijke pand afwijkt van de eigendomstitel vanwege verbouwingen die zonder administratieve vergunning zijn uitgevoerd (bijvoorbeeld de omzetting van een schuur in een gîte en het plaatsen van dakramen zonder vergunning), kunnen verschillende juridische gevolgen ontstaan.
Administratieve niet-conformiteit (ruimtelijke ordening)
Het ombouwen van een schuur tot gîte wordt doorgaans beschouwd als een functiewijziging. Volgens het Franse ruimtelijke ordeningsrecht vereist dit meestal:
- Een voorafgaande melding (déclaration préalable), of
- Een bouwvergunning, afhankelijk van de omvang van de werkzaamheden.
Ook het plaatsen van dakramen (zoals Velux), die het uiterlijk van het gebouw wijzigen, vereist doorgaans een voorafgaande melding.
Indien deze stappen niet zijn gevolgd, zijn de werkzaamheden juridisch onregelmatig volgens het ruimtelijke ordeningsrecht.
Mogelijke gevolgen:
- De gemeente kan een administratieve regularisatie eisen;
- In sommige gevallen kan zij herstel in de oorspronkelijke staat verlangen;
- De koper kan problemen ondervinden om het pand officieel als gîte te gebruiken.
Verschil tussen het verkochte goed en de eigendomstitel
Wanneer in de eigendomstitel sprake is van een schuur, maar het pand wordt gepresenteerd als een ingerichte gîte, betekent dit juridisch dat:
- Het goed nog steeds als schuur wordt beschouwd;
- Het gebruik als “gîte” mogelijk niet administratief erkend is.
De notaris zal deze situatie doorgaans vermelden in de koopovereenkomst of in het voorlopig koopcontract.
Rol van de notaris
De notaris is verplicht de koper te informeren over deze niet-conformiteit. Verschillende situaties zijn mogelijk:
- Verkoop met vermelding van het risico (de koper koopt met kennis van zaken);
- Opschortende voorwaarde van regularisatie;
- Prijsverlaging om rekening te houden met het risico.
Aansprakelijkheid van de verkoper
De verkoper kan aansprakelijk worden gesteld indien:
- Hij de onregelmatigheid verzwijgt (verborgen gebrek of bedrog);
- Hij het pand voorstelt als legaal te exploiteren als gîte terwijl dit niet het geval is.
Indien de informatie duidelijk in de verkoopdocumenten is vermeld, is de aansprakelijkheid van de verkoper doorgaans beperkt.
Wat kan de koper na de verkoop doen?
De koper kan:
- Een regularisatie aanvragen bij de gemeente (achteraf vergunning of melding);
- De situatie accepteren en het gebouw gebruiken als bijgebouw of woning, afhankelijk van de regelgeving;
- Juridische stappen ondernemen indien het probleem niet is gemeld.
Samenvatting
- Het pand kan worden verkocht, ook als het administratief niet conform is.
- De koper moet echter duidelijk worden geïnformeerd.
- Het grootste risico is dat het gebruik als gîte niet officieel wordt erkend en dat de werkzaamheden mogelijk moeten worden geregulariseerd.