Bouwgrond – u bent verkoper:
Grond kan onverkoopbaar blijken te zijn (of moeilijk te verkopen) simpelweg omdat het terrein te groot is.
In dat geval kan de beste oplossing zijn om de grond te verdelen in bouwkavels.
Hieronder staan de te nemen stappen:
Is het mogelijk om grond te verdelen om er een bouwkavel van te maken?
Sinds enkele jaren constateren wij een vermindering van het aantal bouwgronden. Dit tekort wordt uiteraard vergezeld door een forse prijsstijging. Voor grondeigenaren is de verleiding dus groot om een perceel van de grond los te maken met als doel enkele liquide middelen te ontvangen. Deze verdeling is niet zonder gevolgen en er zijn veel valkuilen.
Welke voorwaarden moeten nageleefd worden om de grond over te kunnen dragen?
Allereerst is het passend om de stedenbouwkundige regels die van toepassing zijn op uw eigendom, te raadplegen. Deze raadpleging moet verplicht vergezeld gaan door een bezoek van de stedenbouwkundige dienst van uw gemeente. Ondanks een gunstig bestemmingsplan kan een gemeente toch anders beslissen en een verdeling weigeren. Het gaat erom onnodige uitgaven te vermijden. Het is ook verstandig om de relevantie van deze verdeling in te schatten en het overblijvende eigendom niet in waarde doen verminderen.
Op welke manier moet u handelen om het perceel te creëren?
De volgende fase bestaat uit een landmeter opdracht geven voor het opstellen van een projectplan, van een tegenstrijdige afbakening met de buren en om het verzoek bij de gemeente in te dienen voor de vooraangifte of melding van de verdeling. De gemeentes kunnen u ook vragen om een bodemonderzoek bij deze vooraangifte of melding te voegen. De gemeente beschikt over een maand om u een antwoord te sturen, met uitzondering van bijzondere gevallen (historisch monument-zone, bouwvergunning …).
Welke voorzorgsmaatregelen moet u nemen voordat u nieuwe buren verwelkomt ?
Het is ook verstandig om te denken aan de toekomstige samenwoning met uw nieuwe buren. De verkoop moet ook discussies opnemen wat betreft de toekomstige omheiningen (tot het eigendom of in mede-eigendom): wie betaalt deze omheiningen? Hoe hoog mogen ze zijn? U kunt ook, als verkoper, aan uw koper eisen opleggen, met betrekking tot de hoogte van het toekomstige huis of openingen… Het spreekt voor zich dat elke eis een consequentie heeft voor de prijs.
Op welke manier maakt de notaris deze transactie veiliger?
De keuze van uw koper of eerder de voorwaarden van uw koper zijn ook erg belangrijk. U moet zich ervan verzekeren, voordat er een voorlopige koopakte wordt getekend, dat het plan van uw kopers afgestemd is op de stedenbouwkundige regels die op uw grond van toepassing zijn. Op straffe van tijdsverlies van meerdere maanden! LET OP de belastingwetten! Tijdens een verdeling van bouwgrond kunt u onderworpen zijn aan de belasting op overwaarde, zelfs als het uw hoofdverblijf betreft. Daarom is het zo belangrijk om een ter zake kundig advies van uw notaris in te winnen.
U heeft het begrepen; het project om uw grond te verdelen in percelen is geen rustig kabbelend beekje en bevat veel valkuilen.
Bouwterrein – u bent koper:
Het vrijstaande terrein:
Vrijstaande grond kiezen geeft u zeker meer ‘vrijheid’ dan een verkaveld terrein, maar u moet nog systematischer te werk gaan en ‘nieuwsgierig’ zijn dan in het kader van een aankoop van verkaveld terrein dat meer omringd is.
Bepaalde technische documenten helpen u bij uw keuze. Het eerste document is het ‘Plan Local d’Urbanisme (PLU)’, ofwel het bestemmingsplan. Dit document laat u zien of het mogelijk is om te bouwen op de grond. Het bestemmingsplan is te raadplegen bij de gemeente. In dit document worden alle bouwregels van de gemeente nader verklaard en er wordt rekening gehouden met het voorkomen van natuurlijke risico’s.
Het tweede document dat u beslist moet raadplegen is het ‘certificat d’urbanisme’ (uittreksel uit het bestemmingsplan), dat wordt afgegeven door de gemeente of door de directie van de bestemmingsplannen. In dat document wordt nader verklaard:
- de bebouwbaarheid van de grond,
- de toegestane bouwdichtheid, dat wil zeggen de oppervlakte die het huis kan bereiken rekening houdend met de omvang van het terrein,
- het bedrag van de ‘taxe locale d’équipement’ (lokale belasting)
- de administratieve beperkingen op het recht van eigendom (erfdienstbaarheden van algemeen nut, bestaan van een recht van voorkoop)
- de mogelijkheden van aansluiting (EDF-netwerk, water …)
- de vermelding dat de grond wel of niet gelegen is in een zone van voorkoop.
Al deze informatie maakt het u mogelijk om uw project veiliger te maken en om vanaf de start te weten of uw verzoek voor een bouwvergunning conform de eisen van het terrein zijn.
Alle artikelen en afbeeldingen blijven ons eigendom en mogen niet zonder onze voorafgaande toestemming worden gekopieerd of vermenigvuldigd noch aan derden ter beschikking worden gesteld.