Ja, werkzaamheden die zonder administratieve vergunning zijn uitgevoerd meer dan 10 jaar geleden kunnen bij de verkoop van een onroerend goed een probleem vormen, afhankelijk van verschillende factoren. Hieronder volgt een juridisch en praktisch overzicht (voornamelijk gebaseerd op het Franse recht):
Verjaring van inbreuken
In Frankrijk verjaren inbreuken op de stedenbouwkundige regelgeving (zoals werken zonder bouwvergunning of voorafgaande verklaring) doorgaans na een termijn van 10 jaar.
Dit houdt in:
- De overheid kan na het verstrijken van deze termijn geen vervolging meer instellen.
- Echter, de onregelmatigheid van de uitgevoerde werken wordt hierdoor niet ongedaan gemaakt: het pand blijft technisch gezien in strijd met de stedenbouwkundige regels.
Gevolgen voor de verkoop
Zelfs wanneer de inbreuk is verjaard:
- Kan de notaris vragen stellen over de zonder vergunning uitgevoerde werkzaamheden.
- Kan een koper terughoudend zijn bij de aankoop van een woning waarvan delen niet conform de regelgeving zijn uitgevoerd – dit geldt met name bij uitbreidingen, veranda’s, garages die tot woonruimte zijn omgevormd, enz.
- Kan de koper in de toekomst bij controle of bij het uitvoeren van nieuwe werkzaamheden geconfronteerd worden met moeilijkheden bij het regulariseren of verkrijgen van nieuwe vergunningen.
Wat te doen in een dergelijk geval?
Hieronder enkele praktische aanbevelingen:
- Probeer alsnog een regularisatie aan te vragen bij de dienst ruimtelijke ordening, ook al zijn de werken meer dan 10 jaar oud. Zo kan de situatie in overeenstemming worden gebracht met de regelgeving.
- Informeer de koper op transparante wijze over de uitgevoerde werken, hun aard, de datum van uitvoering, en het feit dat er geen vergunning werd verkregen.
- Schakel een notaris of vastgoedprofessional in om dit gevoelige punt correct op te nemen in de verkoopakte.
Samenvatting:
Ja, het uitvoeren van werken zonder vergunning kan een obstakel vormen bij de verkoop, zelfs meer dan 10 jaar later, vooral wanneer de koper of diens notaris de onregelmatigheid ontdekt. Het is in veel gevallen aan te raden om vóór verkoop te proberen te regulariseren of het punt openlijk met de koper te bespreken.