U hebt uw eigen huis gebouwd of laten bouwen, hoe wordt de meerwaarde (plus-value) berekend?

Als je een huis verkoopt dat je zelf hebt gebouwd of hebt laten bouwen, moet je het deel van de meerwaarde dat betrekking heeft op de grond en het deel dat betrekking heeft op het huis afzonderlijk bepalen.

In de praktijk moet de verkoopprijs daarom worden opgesplitst in het deel dat betrekking heeft op de grond en het deel dat betrekking heeft op het huis.

Het beginpunt van de bezitsperiode voor de berekening van de aftrek wordt afzonderlijk bepaald:

• • voor de grond: op de datum van aankoop;
  • voor het huis: op de datum waarop de bouwwerkzaamheden beginnen.

Meerwaarde met betrekking tot de grond

Het deel van de meerwaarde met betrekking tot de grond wordt bepaald op basis van de aankoopprijs of, als jullie de grond hebben verkregen door schenking of erfenis, de waarde die in de akte is vastgelegd.

Meerwaarde met betrekking tot de bouw

Het deel van de meerwaarde met betrekking tot de bouw wordt berekend op basis van de kosten van de bouwwerkzaamheden; dit is alleen van toepassing op werkzaamheden die zijn uitgevoerd vóór de oplevering van het gebouw.

De kosten van de werkzaamheden omvatten de honoraria van de architect, belastingen en premies met betrekking tot de bouw, facturen en gespecificeerde nota’s van aannemers, de aankoopprijs van materialen en de lonen en sociale premies van de werknemers die jullie rechtstreeks in dienst hebben genomen.

Daarentegen worden de uren die jullie zelf hebben gewerkt, niet meegerekend.

Werkzaamheden die na de oplevering worden uitgevoerd, worden op een beperkte manier in aanmerking genomen: de aankoopprijs wordt alleen verhoogd met de kosten voor bouw, verbouwing, uitbreiding of verbetering die door de verkoper zijn gemaakt en door een bedrijf zijn uitgevoerd.

Bovendien mogen deze kosten niet al in aanmerking zijn genomen voor de bepaling van de inkomstenbelasting (in het bijzonder voor inkomsten uit onroerend goed, als het huis wordt verhuurd); het mogen ook geen verhuurkosten zijn.

Wanneer het onroerend goed meer dan vijf jaar na oplevering wordt verkocht, mogen belastingbetalers die geen bewijs van deze kosten kunnen overleggen, deze kosten forfaitair schatten op 15% van de totale aankoopprijs (grond en bouwwerkzaamheden).