Wanneer iemand een onroerend goed aankoopt, kan de koper zich vervangen zien worden door een andere speler, vanwege de rechten van voorkoop die uitgeoefend worden. Nader verklaard.

 

Onroerend goed: moet de voorkoop gevreesd worden?

DIA, DPU… wat gaat er schuil achter deze afkortingen?
  • De DPU, droit de préemption urbain, het stedelijk voorkeursrecht, is ingesteld in de jaren 1980 om lokale overheden in staat te stellen bepaalde projecten te realiseren (inrichting, plaatsing van voorzieningen, …) door met voorrang een onroerend goed te kopen dat gelegen is in bepaalde zones die zijn vastgelegd in het stadsontwikkelingsplan. Dit recht kan volledige gebouwen, grond en huizen betreffen. Wanneer de DPU wordt ‘versterkt’, kan het zich ook richten op appartementen in mede-eigendom, om sociale woningen te creëren. Om erachter te komen of dit betrekking heeft op het onroerend goed dat u verkoopt of koopt, moet u een uittreksel uit het bestemmingsplan aanvragen bij de gemeente.

  • De gemeenten (of de territoriale openbare instellingen die hen vertegenwoordigen) worden geïnformeerd over lopende verkopen via een DIA, déclaration d’intention d’aliéner, een intentieverklaring tot vervreemding. Dit is een document dat aan hen is overhandigd door de notaris in het kader van het samenstellen van het verkoopdossier van het onroerend goed. Deze formele procedure is zeer belangrijk, omdat verzuim hiervan kan leiden tot de nietigverklaring van de verkoop.

Wat gebeurt er wanneer de gemeente gebruikmaakt van haar recht van voorkoop?
  • De gemeente die de DIA ontvangt, beschikt over een termijn van twee maanden om te beslissen.
  • Wanneer zij besluit in voorkoop te nemen – een beslissing die de gemeente moet onderbouwen –, gebeurt dat tegen de prijs die door de verkoper is bepaald. In dat geval wordt de koop gesloten onder deze voorwaarden. Als de gemeente een lagere prijs biedt, kan de verkoper deze aanvaarden, of eisen dat de verkoopprijs door de rechter wordt bepaald, of hij kan afzien van de verkoop.

  • De uitoefening van het recht van voorkoop is vrij marginaal: in 2006 bleek uit een rapport dat 0,6% van de DIA’s aanleiding was tot voorkoop. Toch leiden deze dossiers vaak tot geschillen.

Is de DPU het enige recht van voorkoop?
  • Er bestaan vergelijkbare mechanismen in agrarische gebieden ten behoeve van de SAFERs (société d’aménagement foncier et d’établissement rural: instantie die belast is met herindelingen via de aankoop van landbouwgronden), in ‘kwetsbare natuurgebieden’, in voor toekomstige bebouwing gereserveerd gebied (zone d’aménagement différé/ZAD), in beschermde sectoren voor winkels en ambachtelijke ondernemingen… Al deze rechten van voorkoop worden ‘gezuiverd’ onder verantwoordelijkheid van een notaris.

Beschikt een huurder over een recht van voorkoop?
  • Ja, in het geval van woninghuurovereenkomst kan de huurder voorrang hebben bij het kopen van zijn woning, met name wanneer hem een opzegging vanwege verkoop is overhandigd, ten minste zes maanden voor het einde van zijn huurcontract. Als hij het onroerend goed niet wil kopen, dan moet hij de woning verlaten bij het einde van zijn huurcontract.

  • Maar het onroerend goed kan ook bewoond worden verkocht. In dat geval wordt het huurcontract voortgezet met de nieuwe eigenaar; er is dan geen recht van voorkoop.

Zijn er andere gevallen waarin iemand anders de plaats in kan nemen van de koper?
  • Een voorkeursrecht kan iemand het recht voorbehouden om met voorrang te kopen.
  • Bijvoorbeeld, in het geval van een schenking van onroerend goed, kan een ouder bedingen dat in geval van verkoop door de begiftigde, zijn broers en zusters als koper kunnen optreden. Ook in dit geval behoort de opdracht om dit recht te zuiveren aan de notaris, die alle nodige uitleg zal geven.



    Alle artikelen en afbeeldingen blijven ons eigendom en mogen niet zonder onze voorafgaande toestemming worden gekopieerd of vermenigvuldigd noch aan derden ter beschikking worden gesteld.