Niemand kan gedwongen worden om in mede-eigendom te blijven

Juridisch gezien is onverdeeld eigendom of mede-eigendom het eigendom van een onroerend goed door meerdere personen, die elk eigenaar zijn van het eigendom in de mate van zijn of haar financiële deelname. Dit is de minst dwingende vorm van mede-eigendom en komt voor in een aantal verschillende situaties:

• de meest voorkomende vorm van mede-eigendom is de erfopvolging, waarbij elke erfgenaam het eigendom van de overledene in gelijke delen met de anderen krijgt;
• de aankoop van een onroerend goed door een ongehuwd stel maakt het voor hen mogelijk dat ze samen eigenaar zijn in mede-eigendom;
• mede-eigendom is ook van toepassing wanneer het onroerend goed wordt gedeeld door meerdere eigenaren: bijvoorbeeld vrienden voor een tweede huis of een gedeelde toegangsweg tussen twee buren.

Artikel 815 van de Code Civil (het Franse Burgerlijk Wetboek) stelt dat “niemand kan worden gedwongen om in mede-eigendom te blijven”: dit betekent dat elke mede-eigenaar op elk moment en om welke reden dan ook het mede-eigendom kan verlaten. Het verlaten heeft echter wel gevolgen voor de rest van het mede-eigendom, aangezien het aandeel van de mede-eigenaar die weggaat, moet worden verdeeld.

3 manieren om uit het mede-eigendom te stappen

De wet voorziet in drie manieren om uit mede-eigendom te stappen: het onroerend goed in zijn geheel verkopen, de goederen verdelen tussen de mede-eigenaren of de verkoop van de delen van de mede-eigenaar die het mede-eigendom verlaat.

1. Het goed in mede-eigendom verkopen
   
   Als een of meerdere mede-eigenaren het mede-eigendom wensen te verlaten, dan kunnen de anderen overeenkomen om het onroerend goed in zijn geheel te verkopen. Ze verdelen dan onderling de opbrengst van de verkoop. In het geval van een erfopvolging is in principe de instemming van alle erfgenamen vereist om een mede-eigendom te verkopen, maar de erfgenamen kunnen ook verkopen als ze een tweederde meerderheid van de rechten behouden.

2. Het onroerend goed verdelen tussen de mede-eigenaren
   
   De andere manier om het mede-eigendom te verlaten, is om de goederen in natura te verdelen. Elke mede-eigenaar krijgt het eigendom van de goederen, eerlijk verdeeld tussen alle leden van het mede-eigendom. Soms is er een financiële compensatie, een zogenaamd bedrag ter vereffening, om eventuele ongelijkheden tussen de delen te corrigeren. Dit is de optie die vaak wordt gekozen voor het verdelen van mede-eigendom bij een echtscheiding. De verdeling gebeurt in der minne en het is noodzakelijk om een beroep te doen op de notaris om een vereffeningsakte op te stellen waarin ieders deel wordt bepaald.

3. De delen van de mede-eigenaar verkopen
   
   Als slechts een van de leden het mede-eigendom wenst te verlaten en de anderen niet willen verkopen of verdelen, dan kan de persoon die het mede-eigendom verlaat, zijn of haar deel eenvoudigweg verkopen. Hij moet dit deel eerst aanbieden aan de andere mede-eigenaren, die een recht van voorkoop hebben.
   
   Een van de mede-eigenaren kan alle delen van de vertrekkende mede-eigenaar kopen, of de delen kunnen door een of meerdere van de mede-eigenaren worden gekocht. De delen kunnen ook worden verkocht aan een derde partij buiten het mede-eigendom.
   
   Dit geval is vrij zeldzaam in het geval van een erfenis, aangezien mede-eigendom vaak wordt verdeeld binnen een familie, maar het kan gebeuren in het geval van mede-eigendom als gevolg van een aankoop door meerdere personen.

Het mede-eigendom verlaten via een minnelijke schikking: hoe werkt dat?

De eenvoudigste manier om een mede-eigendom te beëindigen is via een minnelijke schikking. De mede-eigenaar die uit het mede-eigendom wil stappen, informeert de anderen hierover. Afhankelijk van de wensen van de anderen wordt een oplossing gekozen: de verkoop van de delen, de verkoop van het onroerend goed in mede-eigendom of de verdeling.

Als alle leden akkoord gaan, wordt dit een minnelijk vertrek genoemd. De tussenkomst van een notaris is noodzakelijk als de gedeelde bezittingen onroerend goed omvatten.

Op de dag van de verdeling moeten alle erfgenamen aanwezig zijn en hun akkoord geven.

Het mede-eigendom verlaten via een gerechtelijke procedure: wat is de procedure?

Wanneer de mede-eigenaren het niet eens worden over de voorwaarden of het principe van het verdelen van het mede-eigendom, moeten er juridische stappen worden ondernomen. Dit gebeurt bijvoorbeeld wanneer een van de mede-eigenaren uit het mede-eigendom wil stappen, maar de anderen geen einde willen maken aan het mede-eigendom. De procedure wordt uitgevoerd door de Tribunal de Grande Instance (de Franse arrondissementsrechtbank).

De rechter heeft drie oplossingen:

• handhaving van het mede-eigendom opleggen voor maximaal vijf jaar;
• de delen verdelen onder de mede-eigenaren door middel van loting;
• een licitatie opleggen, d.w.z. de verkoop bij opbod van de goederen in mede-eigendom ten gunste van de mede-eigenaren.

In het geval van een licitatie wijst de rechtbank een advocaat of notaris aan om het plan en voorwaarden en de verkoopvoorwaarden op te stellen. De mede-eigenaren worden minstens een maand voor de geplande veilingdatum per deurwaarder verwittigd. De officiële akte van verdeling wordt opgemaakt door een notaris. De mede-eigenaren kunnen de beslissing van de rechter betwisten.