Kan de verkoper een bod voor de verkoopprijs weigeren?

U bent op slag verliefd geworden op een onroerend goed en u heeft een bod uitgebracht dat gelijk is aan de door de verkoper voorgestelde prijs.

Uiteindelijk besluit de verkoper dat hij niet meer wil verkopen. Er zijn twee denkbeeldige situaties te overwegen.

Het burgerlijk wetboek wijst erop dat de verkoop gevormd wordt als er een overeenkomst is over de zaak en de prijs die onderwerp zijn van de verkoop.

Zolang de verkoper het aankoopbod dat u hem heeft overhandigd, niet heeft medeondertekend, bestaat er geen enkele juridische verplichting. Een rechtsvordering tegen de verkoper is, van dat ogenblik af, niet mogelijk.

Hierbij merken we op dat als de verkoop van het onroerend goed aan een makelaar was toevertrouwd, het verkoopmandaat, dat de makelaar bezit, een clausule kan bevatten volgens welke de verkoper de verplichting heeft om elk bod te aanvaarden dat is gemaakt volgens de prijs en de voorwaarden van het mandaat.

Dit is in de praktijk altijd het geval.

De professional kan de verkoper dus herinneren aan de formuleringen van het mandaat en een schadevergoeding eisen in het geval van weigering van de verkoper.

De jurisprudentie van de Cour de cassation (Franse hof van cassatie) voorziet eveneens dat het eenvoudige verkoopmandaat dat aan een onroerendgoed-professional is gegeven niet voldoende is om de verkoper te verplichten tot de verkoop van het eigendom wanneer een koper zich aanbiedt om het te kopen voor de geldende voorwaarden. Het wordt echter aangeraden om in gedachten te houden dat de aanhangigmaking van de rechter aangevochten zou kunnen worden in dit stadium van de handeling.

2 – De verkoper heeft het bod tot aankoop voor de verkoopprijs medeondertekend

Het burgerlijk wetboek wijst erop dat uit principe de verkoop gevormd wordt als er een overeenkomst is over de zaak en over de prijs die onderwerp zijn van de verkoop. Deze overeenkomst wordt verwezenlijkt door het uitbrengen van een bod en de bekrachtiging van dit bod door de verkoper door zijn medeondertekening. Op deze manier is een juridische verplichting gevormd. De verkoper, die vervolgens weigert om een verkoopbelofte te ondertekenen of om de authentieke verkoopakte af te sluiten, zal in het ongelijk zijn.

Op de eerste plaats is het mogelijk om hem een aangetekende brief te sturen met een verzoek tot ontvangstbevestiging en hem te herinneren aan de bepalingen van artikel 1113 van het burgerlijk wetboek over het vormen van een contract tussen u en hem. Bij gebrek aan een reactie van zijn kant kan de aanhangigmaking van de gerechtelijke rechter, door tussenkomst van een advocaat, overwogen worden.

Let er echter op dat het bod tot aankoop dat u aan de verkoper overdraagt voldoende nauwkeurig is en goed alle voorwaarden van de geplande verkoop vermeldt (beschrijving van het eigendom, prijs, specifieke voorwaarden indien deze er zijn) evenals uw wens om verplicht te zijn in het geval van aanvaarding door de verkoper.

De verkoper – rechtstreeks – is verplicht om gunstig te reageren op een bod voor de vastgestelde prijs

Als u heeft besloten om een bod te doen voor de prijs die door de verkoper is vastgesteld, omdat u vindt dat deze prijs rechtvaardig en redelijk is, dan zult u tegenvallers vermijden, aangezien een dergelijk bod ‘perfect’ wordt genoemd, wat wil zeggen dat de verkoper de wettelijke verplichting heeft om dit bod te aanvaarden. Zo heeft u vanaf het moment dat uw bod is geformuleerd de garantie dat de verkoop plaats zal vinden, omdat de verkoper het bod niet kan weigeren. Dit zal u brengen naar het ondertekenen van het voorcontract evenals de authentieke verkoopakte bij de notaris, ongeveer drie maanden later. Het is echter belangrijk om te benadrukken dat het verbod voor de verkoper om een bod voor de verkoopprijs te weigeren niet van toepassing is op transacties waarvan het beheer toevertrouwd is, door middel van een mandaat, aan een makelaarskantoor. In dat geval moet de instemming van de verkoper worden verkregen.

Een bod tot aankoop voor de prijs in de advertentie verplicht u tot het afsluiten van de overeenkomst

In het geval van een rechtstreekse verkoop, dat wil zeggen een transactie die beheerd wordt door de eigenaar van het goed zelf (en niet is toevertrouwd aan een makelaarskantoor), weet dat vanaf het moment dat u een bod doet voor de prijs die in de advertentie wordt vermeld, aan de verkoper, u dan de garantie heeft dat verkoper dit bod niet kan weigeren. Dit impliceert dus dat u zich nu al verplicht tot het kopen van het eigendom voor de vastgestelde prijs, afgezien daarvan dat het bod tot aankoop als zodanig een document is met een werkelijke juridische waarde. U moet uw bod dus uitbrengen op het moment dat u zeker bent van uzelf en van uw keuze, want de verplichte gunstige reactie van de verkoper verplicht u vervolgens tot het afsluiten van de transactie en om deze te voltooien.

Deze regel kan echter genuanceerd worden door het feit dat u als koper profiteert van twee terug-trekkingstermijnen:

• De eerste terugtrekkingstermijn van 7 dagen loopt vanaf het moment dat u uw bod heeft verstuurd.
• De tweede terugtrekkingstermijn van 10 dagen loopt vanaf het moment dat u het voorcontract hebt ondertekend.

Alle artikelen en afbeeldingen blijven ons eigendom en mogen niet zonder onze voorafgaande toestemming worden gekopieerd of vermenigvuldigd noch aan derden ter beschikking worden gesteld.