Invoering van de energieaudit op 1 april 2023

De energieaudit wordt ingevoerd op 1 april 2023, om de energieprestatiediagnose te vervolledigen en een efficiënte energiemodernisering mogelijk te maken van energie-intensieve individuele woningen of woningen gelegen in een appartementencomplex in eigendom van één eigenaar.

Waarom moet er een wettelijke energieaudit opgesteld worden?

In de context van een zeer sterke ontwikkeling van de energieprijzen, terwijl tegelijkertijd de strijd tegen klimaatverandering een aanzienlijke vermindering van de uitstoot van broeikasgassen door fossiele brandstoffen vereist, heeft de wettelijke energieaudit tot doel de aandacht van toekomstige kopers van de meest energie-intensieve woningen te vestigen op de moderniseringswerkzaamheden die nodig zijn om de energieprestaties van hun woning te verbeteren.

De verkoper van het eigendom met woonbestemming, of zijn tussenpersoon, is verantwoordelijk voor de uitvoering van deze audit, die volgens de wet met alle middelen aan de toekomstige koper moet worden verstrekt zodra hij de woning voor het eerst bezichtigt, zodat deze een globaal aankoop- en moderniseringsprogramma voor het huis of het gebouw kan opstellen.

De vastgoedmakelaar moet dus in het bezit zijn van de energieaudit zodra het eigendom op de markt wordt gebracht.

Op welke eigendommen is de nieuwe energieaudit van toepassing?

De energieaudit moet worden uitgevoerd :

• Bij de verkoop van (vrijstaande) eengezinswoningen, gebouwen of delen van gebouwen die één woning of meerdere woningen bevatten die niet onder het reglement van mede-eigendom vallen,
• En voor woningen met een energieprestatieklasse van D tot en met G.

Een gespreide datum van inwerkingtreding volgens de energieklasse van de verkochte woningen.

Het reglement zal eerst van toepassing zijn in Europees Frankrijk:

• vanaf 1 april 2023 voor woningen met een energieklasse F of G,
• vanaf 1 januari 2025 voor de verkoop van woningen van klasse E,
• vanaf 1 januari 2034 voor de verkoop van woningen van klasse D.

De audit is van toepassing voor de DROM’s (overzeese departementen en regio’s) vanaf 1 juli 2024 voor woningen van klasse F of G, vervolgens vanaf 1 juli 2028 voor woningen van klasse E.

De geldigheidsduur van de energieaudit is 5 jaar.

Vanaf de eerste bezichtiging van de woning moet de energieaudit worden overhandigd aan elke potentiële koper.

De energieaudit moet door de verkoper of zijn vertegenwoordiger aan de potentiële koper worden overhandigd tijdens het eerste bezoek aan het gebouw of het gedeelte van het gebouw dat aan een dergelijke audit wordt onderworpen. De audit moet dus worden uitgevoerd voordat het onroerend goed te koop wordt aangeboden.

De audit kan op elke wijze en via alle middelen worden ingediend, ook elektronisch/digitaal.

De audit moet vervolgens worden bijgevoegd aan de verkoopbelofte of, bij gebrek aan een belofte, aan de authentieke verkoopakte.

Het is waarschijnlijk dat de energieaudit zal worden beschouwd als een wezenlijk element in de beslissing van de koper en dat het ontbreken ervan bij de ondertekening van de voorlopige verkoopovereenkomst en bij de kennisgeving van de herroepingstermijn aan de koper, een nieuwe herroepingstermijn vereist.

De energieaudit moet worden uitgevoerd door een bevoegd deskundige, die verschilt afhankelijk van het type onroerend goed.

Voor gebouwen of delen van gebouwen met woonbestemming die meerdere woningen omvatten en die niet onder het reglement van mede-eigendom vallen, kan de energieaudit worden uitgevoerd door:

• een onderzoeksbureau,
• een erkend architect die een specifieke opleiding heeft gevolgd.

Voor gebouwen of delen van gebouwen met woonbestemming die slechts één woning omvatten, kan de energieaudit worden uitgevoerd door:

• een onderzoeksbureau dat gecertificeerd is voor “Energieaudit in een eengezinswoning”
• een bedrijf dat gecertificeerd is voor “Energieaudit voor eengezinswoningen”
• een erkend architect die een specifieke opleiding heeft gevolgd
• tot 31 december 2023, onroerendgoed-diagnosestellers die gecertificeerd zijn om een energieprestatiediagnose uit te voeren en die kunnen bewijzen dat ze over een speciale certificering beschikken om de energieaudit uit te voeren.

Hoe zit het met lopende verkooptransacties?

Voor een voorlopig koopcontract gesloten vóór 1 april 2023 en een authentieke koopakte ondertekend op of na 1 april 2023 rijst de vraag of de verkoper de energieaudit moet laten opstellen.

Het besluit bepaalt dat het gaat om woningen “die het onderwerp zijn van een verkoopbelofte, (…) of, bij gebreke van een dergelijke belofte, van een verkoopakte, (…) vanaf 1 april 2023 voor woningen van de klassen F en G (…)”.

Het lijkt erop dat het ministerie en verschillende deskundigen van mening zijn dat de verkoper die vóór 1 april 2023 een wederzijds bindende voorlopige koopakte of verkoopbelofte heeft ondertekend, de energieaudit niet hoeft te verstrekken voor de ondertekening van de authentieke verkoopakte.

Tot op heden bestaat er nog veel onduidelijkheid over de interpretatie van deze tekst voor lopende verkooptransacties.

Bij gebrek aan verduidelijking in de komende 15 dagen zullen vastgoedmakelaars wellicht moeten handelen volgens het standpunt dat zal worden ingenomen door de expert die belast is met het opstellen van de authentieke verkoopakte. Dat is dus vooral de notaris.

Wat is het doel van de aanbevelingen en waarom zijn de werkzaamheden in 2 scenario’s verdeeld?

Een van de belangrijkste doelstellingen van de wettelijke energieaudit is de kopers van een woning ertoe aan te zetten energiebesparende werkzaamheden uit te voeren. De onroerendgoed-transactie is immers een geschikt moment in de levenscyclus van een gebouw om een energiemodernisering uit te voeren.

De auditor moet ten minste twee scenario’s voor werkzaamheden voorstellen:

• Een logisch traject van werkzaamheden in stappen om tot een efficiënte modernisering te komen (energielabel C voor F- en G-woningen, energielabel B voor D- en E-woningen, tenzij er specifieke beperkingen zijn), met een eerste stap die zowel een winst van minstens één klasse als het bereiken van klasse E mogelijk maakt.
• Een traject van werkzaamheden in één enkele stap om tot een efficiënte modernisering te komen.

Deze twee scenario’s bieden de koper twee verschillende benaderingen om de werkzaamheden uit te voeren en tegelijkertijd het efficiënte moderniseringsniveau te garanderen: een gefaseerde aanpak waardoor de kosten over meerdere jaren kunnen worden gespreid, en een aanpak in één fase die een betere behandeling van de schakels tussen de verschillende daden van werkzaamheden garandeert en daardoor uiteindelijk een prestatiewinst die vaak hoger is dan bij een modernisering in meerdere fasen.

In het kort:

Hoeveel kost een wettelijke energieaudit?

De kosten van een wettelijke energieaudit zijn niet voorgeschreven. De prijs kan dus variëren van expert tot expert, waarschijnlijk tussen 500 en 1500 euro.

Bij welke woningen moet een wettelijke energieaudit uitgevoerd worden?

De verplichting om een wettelijke energieaudit uit te voeren, geldt bij de verkoop van een gebouw of een deel van een gebouw met woonbestemming in eigendom van één persoon, dat bestaat uit één of meer woningen, geclassificeerd als D, E, F of G.

Wat is het verschil tussen een wettelijke energieaudit en een energieprestatiediagnose?

De wettelijke energieaudit vult het dossier van technische diagnoses aan bij de verkoop van een individuele woning of een appartementsgebouw in eigendom van één persoon met een hoog energieverbruik. De audit moet in dit dossier worden opgenomen naast de DPE (energieprestatiecertificaat), waarbij de DPE als doel heeft de energie- en milieuprestaties van de woning te evalueren per toenemende prestatieklasse, terwijl de wettelijke energieaudit als doel heeft scenario’s van werkzaamheden voor te stellen om de energieprestaties te verbeteren.

Hoe lang is een wettelijke energieaudit geldig?

Een wettelijke energieaudit is 5 jaar geldig.

Wanneer wordt de wettelijke energieaudit ontvangen in geval van verkoop?

De wettelijke energieaudit moet door de verkoper of zijn vertegenwoordiger aan de potentiële koper worden overhandigd bij het eerste bezoek aan het gebouw of deel van het gebouw waarop de audit betrekking heeft, op papier of digitaal.

Hoe worden de kosten van de werkzaamheden berekend?

De auditors schatten de kosten van de werkzaamheden op basis van gegevens die representatief zijn voor de markt van energiemodernisering.