Hoe verkoopt u uw huis aan een familielid?

Het maakt geen verschil of u uw huis verkoopt aan een vreemde of een familielid. De verkoop vindt op precies dezelfde manier plaats. De verkoop moet bij een notaris passeren. Deze notaris moet ervoor zorgen dat de overdracht wettelijk in orde is (controle van de wettelijke bevoegdheid om te verkopen: minderjarigen of beschermde meerderjarigen onder voogdij) en dat de verplichte diagnoses zijn uitgevoerd. De verkoop heeft hetzelfde niveau van garanties.

Wie zijn de “familieleden”?

De familie wordt over het algemeen gedefinieerd als alle mensen die een huwelijksband (echtgenoten, partners, schoonmoeder, schoonvader, zwager, schoonzus), afstamming (voorgeslacht: ouders, grootouders) of afstamming (nageslacht: zonen, dochters, kleinkinderen) delen.

Is de levenspartner een familielid?

Levenspartners worden beschouwd als “vreemdelingen”. Ze worden niet wettelijk erkend als leden van dezelfde familie, maar ze hebben het volste recht om hun gezamenlijke aandelen uit te kopen of te verkopen in geval van scheiding.

Een levenspartner die het aandeel van de ander wil kopen, zal de prijs moeten betalen, contant of door een lening aan te gaan. Hij of zij is geen reservataire erfgenaam, maar heeft het volste recht om een deel van het beschikbare deel (het deel waarover vrij kan worden beschikt) bij testament te erven.

Wat zijn de stappen bij een verkoop binnen de familie?

De stappen bij een verkoop binnen de familie zijn precies dezelfde als bij een verkoop aan een andere koper. Zodra jullie het eens zijn over de prijs, moet de verkoop worden afgerond, te beginnen met de ondertekening van een voorlopige koopovereenkomst. 

Zowel kopers als verkopers hebben dezelfde rechten en plichten.

Waarom zou u uw huis verkopen aan een familielid?

Het kan gebeuren dat uw kinderen, zonen of dochters, uw broers en zussen of andere naaste familieleden precies zo’n woning willen kopen die u te koop wilt zetten, of ze willen de woning eenvoudigweg kopen zodat het familiehuis niet uit het familiebezit valt.

Er zouden geen obstakels moeten zijn voor deze verkoop, op voorwaarde dat deze plaatsvindt tegen de marktprijs en dat de prijs daadwerkelijk wordt betaald.

Ook hier zal de notaris controleren of de bedoelingen oprecht zijn en waarschuwen tegen verkapte schenkingen en een mogelijke herkwalificatie door de belastingdienst. Met andere woorden, de notaris zal de verkoper en de koper waarschuwen voor de risico’s die aan deze verkoop verbonden zijn. Verkopen tussen leden van dezelfde familie worden vaak als verdacht bestempeld en zijn daarom vaak onderhevig aan controle (door de belastingdienst).

Welke voorzorgsmaatregelen moet u nemen als u aan een naaste verkoopt?

Het is zeer zeker mogelijk om de familiewoning aan een naaste te verkopen. U moet alleen wel voldoen aan de regels voor het bepalen van de prijs en de betaling om te voorkomen dat de verkoop wordt geherkwalificeerd als een schenking en dat er voor de erfgenamen een vordering tot naheffing wordt ingesteld bij het overlijden van de verkoper.

In een dergelijke situatie zullen de erfgenamen proberen de verkapte schenking te bewijzen om het evenwicht tussen de reserve en het beschikbare deel te herstellen. Er moet rekening mee worden gehouden dat een verkapte schenking vaak de waarde van de nalatenschap aantast die moet worden verdeeld tussen de reservataire erfgenamen (broers en zussen) wanneer de verkoper overlijdt.

Tot slot, als de schenking wordt erkend, zal de belastingdienst de overdracht als frauduleus beschouwen en een naheffing uitvoeren. De beste manier om de overdracht als familie uit te voeren, is uiteraard om de hulp in te schakelen van de belangrijkste professional in deze fase van het verkoopproces: de notaris.

Kan ik mijn huis verkopen voor elke prijs die ik wil?

Nee! Het is absoluut uitgesloten dat u uw huis verkoopt voor welke prijs u zelf maar wilt, en nog minder voor de symbolische euro onder het voorwendsel dat het eigendom van uw zoon of dochter is. Om te voorkomen dat de overdracht door de belastingdienst of de erfgenamen wordt aangemerkt als een verkapte schenking, moet het huis worden verkocht tegen de marktprijs.

Tenzij er grote nadelen zijn die een ondergewaardeerde prijs kunnen rechtvaardigen (zeer slechte staat van het onroerend goed, huidige of toekomstige overlast zoals een snelweg), moet de prijs in overeenstemming zijn met recente overdrachten voor vergelijkbare onroerende goederen.

Is het mogelijk om een kleine prijsverlaging door te voeren?

Ja… Een kleine prijsverlaging is uiteraard mogelijk, gezien de familieband. Maar wees voorzichtig, deze verlaging moet bijna symbolisch zijn.

Los van het gebaar is het risico groot dat de belastingdienst of een erfgenaam de verkoop in twijfel trekt (als een verkapte schenking). Bovendien worden verkopen tussen leden van dezelfde familie heel vaak onder de loep genomen. Om al deze redenen raden we u aan om uiterst voorzichtig te zijn.

Kunt u een huis verkopen voor minder dan het waard is?

Het wordt niet aangeraden om uw huis te onderwaarderen om het aan een naast familielid te verkopen. De belastingdienst kan een tekort, onnauwkeurigheid, weglating of verzwijging vaststellen in de informatie die wordt gebruikt voor de berekening van belastingen, rechten, heffingen of andere bedragen die verschuldigd zijn volgens de Code général des impôts (het Franse algemene belastingwetboek). De belastingdienst kan dan een rectificatieprocedure opstarten!

Kan de verkoop in twijfel worden getrokken omdat de prijs te laag is?

Afgezien van het gebaar is het risico groot dat de belastingdienst of een erfgenaam de verkoop zal aanvechten. Bovendien worden deze overdrachten tussen leden van dezelfde familie heel vaak onder de loep genomen.

Hoe wordt de belastingdienst op de hoogte gesteld van de verkoop?

Zodra de eigendomsakte bij de notaris is ondertekend, moet de notaris deze registreren bij het hypotheekkantoor.

Bovendien int de notaris als ministerieel ambtenaar belastingen namens de staat en de lokale autoriteiten: overdrachtsrechten (ten onrechte notariskosten genoemd), successierechten en belasting op de overwaarde. Bij de definitieve ondertekening van een verkoop bij de notaris houdt de notaris daadwerkelijk de eventuele belasting op overwaarde in op de aan de verkoper betaalde prijs en vraagt hij de koper om de notariskosten over te maken.

De belastingdienst wordt dus altijd op de hoogte gesteld van de verkoop van onroerend goed en kan zijn recht van rectificatie uitoefenen. Er is maar één manier om niet ‘lastiggevallen’ te worden: door heel goed op de verkoopprijs te letten.

Wat zijn de gevolgen voor de verkoper en de koper?

Als de belastingdienst een inconsequentie vaststelt, d.w.z. een verschil tussen de marktprijs voor vergelijkbare onroerende goederen en de aangegeven verkoop, zal de belastingdienst een voorstel sturen om de verkoopprijs te corrigeren.

Er zullen aanvullende overdrachtsrechten worden berekend en deze moeten worden betaald, en de belastbare overwaarde zal worden berekend of herberekend. Tot slot moet u zich ervan bewust zijn dat er boetes kunnen worden opgelegd, afhankelijk van het feit of u al dan niet te goeder trouw heeft gehandeld.

Deze boetes gelden ook voor de koper!

Kunt u uw onroerend goed zonder risico in volledig eigendom verkopen aan uw zoon of dochter?

De verkoop van onroerend goed in volledig eigendom aan uw zoon of dochter levert geen problemen op als u verkoopt tegen de normale marktprijs voor vergelijkbaar onroerend goed en uw kind deze prijs betaalt.

Daarentegen, als de verkoopprijs te laag is, kunnen de andere kinderen op het moment van overlijden aanvoeren dat het in feite een gedeeltelijke schenking was en kunnen zij vragen om het onroerend goed op te nemen in de nalatenschap! Hoewel het niet verplicht is, is het ook hier het beste om de instemming van de andere directe erfgenamen te verkrijgen.

Hoe kunt u bewijzen dat u daadwerkelijk betaald hebt in het geval van betwisting?

Het is heel eenvoudig om te bewijzen dat de prijs is overgemaakt. U hoeft alleen maar uw bankafschriften te bewaren. Bij een geschil, met de belastingdienst of met een erfgenaam, zal de inspecteur of rechter de bankafschriften van de kopers en verkopers vergelijken. Als dit niet voldoende overtuigend is, dan moet u vertrouwen op de wet en proberen te bewijzen dat er geen kwade trouw of frauduleuze handelingen zijn geweest met als doel de belastingdienst en de reservataire erfgenamen te ‘beroven’.