Het bloot eigendom schenken

Het eigendomsrecht is bepaald in artikel 544 van de Code Civil (Burgerlijk Wetboek) in de volgende termen: het is “het recht om in het bezit te zijn van en om te beschikken over zaken in de meest absolute manier, mits men er geen gebruik van maakt op een manier die door de wet verboden is”. 

Het eigendom is de toevoeging, enerzijds, van het recht om het goed te bezitten, het te gebruiken en er de vruchten (de vergoedingen) van te krijgen, en anderzijds, van het recht om erover te beschikken, dat wil zeggen het recht om het te verkopen of te schenken.

Dit eigendomsrecht kan onderwerp zijn van een splitsing, door het vruchtgebruik van het bloot eigendom te scheiden. Krachtens deze handeling is er dus een vruchtgebruiker en een bloot eigenaar. Elk van hen heeft verschillende rechten en verplichtingen met betrekking tot het gesplitste onroerend goed.

DE VOORDELEN VAN EEN SCHENKING VAN HET BLOOT EIGENDOM

Degene die het bloot eigendom van een woning schenkt, houdt meestal het vruchtgebruik voor zichzelf gedurende zijn leven.

In dat geval vindt de splitsing van eigendom plaats door middel van retentie. De schenker in bloot eigendom kan op deze manier het gebruik van de woning houden om erin te wonen of om het te verhuren om zo inkomsten te verkrijgen. Het is een veiligheidsgarantie voor hem. Het maakt het daadwerkelijk mogelijk om te anticiperen en het vermogen tijdens zijn leven over te dragen, zonder er zelf afstand van te doen.

Een fiscale optimalisering via de schenking van het bloot eigendom.

Op voorwaarde dat de schenker van het bloot eigendom niet overlijdt binnen 3 maanden na de schenking, is alleen het bloot eigendom belast met schenkingsrechten. Wanneer de schenker overlijdt, krijgt de bloot eigenaar het volledige eigendom van het goed belastingvrij. Hij hoeft geen enkel recht te betalen over de waarde van het vruchtgebruik. In het algemeen geldt dat des te eerder men zijn vermogen overdraagt, des te lager de kosten van de overdracht zijn.

Voorbeeld: de wet bepaalt dat elke ouder, iedere 15 jaar, 100.000 euro kan overdragen aan zijn kinderen, met vrijstelling van rechten.

De clausule van terugneming van vruchtgebruik

De overeenkomst waarmee het bloot eigendom wordt overgedragen kan een terugneming bepalen. Dat wil zeggen dat het vruchtgebruik wordt opgesteld ten gunste van twee opeenvolgende personen. Degene die het bloot eigendom schenkt, bepaalt dat hij het vruchtgebruik behoudt voor de rest van zijn dagen en bepaalt eveneens dat bij zijn overlijden het vruchtgebruik verleend zal worden aan een andere persoon dan de bloot eigenaar.

Voorbeeld: de schenker heeft het bloot eigendom aan zijn kinderen geschonken, houdt het vruchtgebruik voor zichzelf tijdens zijn leven en bepaalt dat bij zijn overlijden, zijn vrouw erover zal beschikken.

DE RECHTEN EN PLICHTEN VAN DE VRUCHTGEBRUIKER EN DE BLOOT EIGENAAR

De rechten en verplichtingen van de vruchtgebruiker en de bloot eigenaar gaan niet over dezelfde aspecten; hun voorrechten over het gesplitste eigendom zijn erg verschillend.

De rechten en verplichtingen van de vruchtgebruiker en van de bloot eigenaar

Logischerwijs behoort de bevoegdheid van beheer van het gesplitste eigendom hoofdzakelijk aan de vruchtgebruiker. Hij is degene die profiteert van de zaak, die er de inkomsten van int door middel van verhuur. Daarom bepaalt de wet dat hij de bevoegd is om “alle administratieve daden te verrichten die overeenkomen met het normale beheer van een vermogen”.

Echter, voor bepaalde zwaarwegende beslissingen, die de kern van het goed kunnen aantasten, kan de bloot eigenaar ertoe gebracht worden om deel te nemen aan de beslissingen.

Vanwege de verdeling van bevoegdheid wordt onderscheid gemaakt tussen de splitsing van eigendom en het mede-eigendom, waarbij de bevoegdheid van bestuur en de bevoegdheid van beheer verdeeld zijn tussen de mede-eigenaren.

VERDELING VAN BELASTINGEN

Het afsluiten van huurcontracten

De verdeling van geldelijke rechten en verplichtingen tussen de vruchtgebruiker en de bloot eigenaar. De vruchtgebruiker beschikt over het recht om de woning te bewonen en om deze te verhuren. In het geval van verhuur int hij de inkomsten uit grondbezit. Maar, of de woning nu verhuurd is of niet, deze brengt belastingen met zich mee die verdeeld moeten worden tussen vruchtgebruiker en bloot eigenaar.

Over de verplichting om grote reparaties uit te voeren en om onderhoudskosten te betalen

Artikel 606 van de Code Civil verdeelt deze verplichtingen door de onderhoudsreparaties voor rekening te brengen van de vruchtgebruiker en de grote reparaties voor rekening van de bloot eigenaar. Dit artikel maakt een niet-uitputtende lijst op van grote reparaties.

Deze hebben betrekking op:

• • Buitenmuren en gewelven;
  • Reconstructie van balken en gehele daken;
  • Dijken;
  • Steunmuren en omheiningen.

In het algemeen bestaan grote reparaties uit alles wat betrekking heeft op de structuur en de algemene stevigheid van het gebouw.

De rest geldt als onderhoud, dat wil zeggen hetgeen nuttig is voor het permanente onderhoud en de goede staat van het gebouw.

De bloot eigenaar kan echter niet gedwongen worden om deze reparaties uit te voeren. Als de vruchtgebruiker aanleiding ziet om deze reparaties uit te voeren, kan hij alleen een schadevergoeding vragen aan de bloot eigenaar na het verstrijken van het vruchtgebruik.

Zo zal de vruchtgebruiker die het goed verhuurt, in zijn hoedanigheid van verhuurder, deze grote reparaties uit moeten voeren op verzoek van zijn huurder.

Over de verdeling van de verkoopprijs tussen vruchtgebruiker en bloot eigenaar

Noch de vruchtgebruiker noch de blooteigenaar kan alleen het eigendom in zijn geheel verkopen. Ieder van hen kan alleen zijn rechten over het eigendom verkopen. De vruchtgebruiker dus het vruchtgebruik en de bloot eigenaar het bloot eigendom.

Met een gezamenlijke overeenkomst kunnen zij het gehele eigendom verkopen. Behoudens een andersluidende overeenkomst wordt de verkoopprijs tussen hen verdeeld volgens de respectievelijke waarde van elk van hun rechten.

De rechten en verplichtingen van de vruchtgebruiker en de bloot eigenaar op fiscaal gebied

De inkomstenbelasting uit verhuur

Voor de vruchtgebruiker:

Omdat de vruchtgebruiker het gesplitste eigendom in bezit heeft, kan hij erin wonen of het verhuren. Als hij het verhuurt , ontvangt hij er inkomsten uit, waarvan hij de uitgaven die hij daadwerkelijk heeft gemaakt kan aftrekken, zoals elke andere verhuurder. Dat wil zeggen de beheerkosten, de verzekeringen, het onderhoud …

Voor de bloot eigenaar:

In principe ontvangt de bloot eigenaar geen huurgelden en doet hij geen aangifte van inkomsten over de gesplitste woning. Wanneer het gebouw gesplitst is en verhuurd wordt, kan hij echter wel van de inkomsten uit grondbezit, die afkomstig zijn van zijn andere eigendommen, de uitgaven aftrekken die hij daadwerkelijk heeft betaald voor het gesplitste gebouw. Dit geldt alleen voor de uitgaven met betrekking tot grote reparaties. Hij kan ook de rente van leningen, die hij heeft afgesloten om het bloot eigendom van het verhuurde gebouw te kopen, aftrekken.

De betaling van de lokale belastingen

Het is aan de vruchtgebruiker om de grondbelasting en de onroerendgoedbelasting te betalen. Behalve wanneer het eigendom wordt verhuurd, dan betaalt de huurder de onroerendgoedbelasting.

De belasting op de overwaarde in geval van verkoop van een gesplitste woning

Zoals al eerder vermeld is, kan noch de vruchtgebruiker noch de bloot eigenaar alleen het eigendom in zijn geheel verkopen. Ieder van hen kan alleen afstand doen van zijn eigen rechten over het eigendom. Echter, vanuit een gezamenlijke wens, kunnen zij het volledige eigendom overdragen. Behoudens een andersluidende overeenkomst wordt de verkoopprijs tussen hen verdeeld volgens de respectievelijke waarde van elk van hun rechten.

De overdracht van een gesplitst onroerend goed kan aanleiding geven tot de taxatie van de overwaarde, net zoals bij een goed dat in volledig eigendom wordt overgedragen. De overwaarde is het verschil tussen de overdrachtsprijs van een goed en de prijs van zijn aankoop. Er bestaan ook gevallen van vrijstelling voor gebouwen in vruchtgebruik en in bloot eigendom. De toepassing hiervan is echter afhankelijk van de hoedanigheid van de verkoper.

De vrijstelling van belasting over de overwaarde uit hoofde van het hoofdverblijf

Als het onroerend goed in volledig eigendom in bezit is, dan kan de verkoop van het vruchtgebruik of van het bloot eigendom profiteren van een vrijstelling zodra het gebouw overeenkomt met de definitie van het hoofdverblijf. Dat wil zeggen de gebruikelijke/vaste en daadwerkelijke woning.

In geval van splitsing met een vruchtgebruiker en een bloot eigenaar kan geen van hen aanspraak maken op de vrijstelling:

• de vruchtgebruiker die zijn vruchtgebruik overdraagt, kan alleen gebruikmaken van de vrijstelling wanneer het gebouw zijn hoofdverblijf is;
• de bloot eigenaar die zijn bloot eigendom overdraagt, kan geen gebruik maken van vrijstelling, omdat hij niet de vaste bewoner is van het gebouw.

Wanneer de bloot eigenaar het volledige eigendom van het onroerend goed terugkrijgt, bijvoorbeeld in geval van overlijden van de vruchtgebruiker, is hij geen enkele belasting over de overwaarde schuldig en wordt hij pas belast tijdens een toekomstige verkoop.

Alle artikelen en afbeeldingen blijven ons eigendom en mogen niet zonder onze voorafgaande toestemming worden gekopieerd of vermenigvuldigd noch aan derden ter beschikking worden gesteld.