Erfdienstbaarheden in onroerend goed

In voorlopige contracten en definitieve verkoopakten wordt bij een onroerendgoedtransactie stelselmatig melding gemaakt van erfdienstbaarheden. Waarom is dit belangrijk? Waar gaat het eigenlijk om? Kan een erfdienstbaarheid een eigendom in waarde doen verminderen?

Wat is een erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid is een beperking die wordt gedragen door een onroerend goed tot gebruik en nut van een ander onroerend goed. Het eigendom dat de erfdienstbaarheid draagt, wordt “lijdend erf” genoemd. Het eigendom dat van de erfdienstbaarheid profiteert, wordt “heersend erf” genoemd. De term “erf” betekent in het recht “terrein waarop men bouwt” en vertegenwoordigt in het algemeen een onroerendgoedeigendom.

Belangrijk punt: een erfdienstbaarheid is verbonden met een onroerend goed, niet met een persoon. Vanwege dit feit wordt de erfdienstbaarheid overgedragen van eigenaar op eigenaar. Een erfdienstbaarheid kan zichtbaar of onzichtbaar zijn (zoals met name ondergronds) en het onderhoud ervan valt in het algemeen onder de verantwoordelijkheid van de begunstigde (het heersend erf). Er kan echter ook worden overeengekomen dat beide partijen verantwoordelijk zijn voor dit onderhoud.

Soorten erfdienstbaarheden

Wettelijke erfdienstbaarheden

Dit type erfdienstbaarheid is wettelijk bepaald. De wet voorziet bijvoorbeeld in een erfdienstbaarheid van doorgang wegens een ingesloten gebied of schrijft de in acht te nemen afstanden voor aanplantingen voor.

Natuurlijke erfdienstbaarheden

Een eigendom dat onder een ander eigendom ligt, is onderworpen aan de natuurlijke stroming van het water.

Conventionele erfdienstbaarheden

Zoals de naam al aangeeft, gaat het hier om een overeenkomst tussen twee eigenaren.

Erfdienstbaarheden van openbaar nut

Deze erfdienstbaarheid kan bijvoorbeeld inhouden dat aan de kust gelegen eigendommen verplicht worden toegang te verlenen tot de kustlijn of dat winkeliers een deel van het trottoir voor hun zaak mogen gebruiken.

Enkele concrete voorbeelden

Hier volgen enkele concrete voorbeelden van erfdienstbaarheden die men kan tegenkomen.

Recht van overpad

Dit is waarschijnlijk de meest voorkomende erfdienstbaarheid. Het gaat om toestemming geven aan personen, voertuigen, dieren, een elektriciteitsnet, … om over een bepaald gebied te lopen.

Erfdienstbaarheid van ondergrond

Dit is ook een recht van overpad, maar dan voor ondergrondse water-, elektriciteits- of gasnetwerken.

Erfdienstbaarheid van uitzicht

Er zijn minimumafstanden die in acht moeten worden genomen voor buitenopeningen in een gebouw. Dit om de privacy van elk individu te beschermen. Om hiervan af te wijken, is het mogelijk een erfdienstbaarheid van uitzicht te vestigen.

Zo kan een erfdienstbaarheid worden verleend door het lijdend erf. Hierdoor kan eventueel de wettelijke verplichting worden omzeild en hoeven de normaal vereiste minimumafstanden niet nageleefd te worden.

Ladderrecht

Dit is een incidentele (niet-voortdurende) erfdienstbaarheid om een buurman toe te staan een steiger of een ladder te plaatsen om werkzaamheden aan zijn gebouw uit te voeren.

Als het niet mogelijk is voor een lijdend erf om zich te verzetten tegen een erfdienstbaarheid, is het wel mogelijk om schadevergoeding te eisen. Deze schadevergoeding moet in verhouding staan tot de veroorzaakte overlast. De schadevergoeding kan in een enkele keer of periodiek worden betaald. Als de partijen niet tot een overeenstemming komen, dan bepaalt de rechter de hoogte van de schadevergoeding.

• In het geval van een erfdienstbaarheid van ondergrond moet deze nauwkeurig op een landmeterplan worden geplaatst.

De plaats/positie, de diepte en het type bouwwerk moeten gedetailleerd worden geïnventariseerd.

Ontstaan en tenietgaan van een erfdienstbaarheid

Een erfdienstbaarheid vestigen

Er zijn verschillende manieren om een erfdienstbaarheid te “vestigen”:

1. “Op titel”. Dit betekent dat er een overeenkomst tot stand komt tussen twee eigenaren. Een notariële akte, gepubliceerd in het kadaster, is dan nodig om de overeenkomst een werkelijk wettelijk bestaan te geven.
2. Ten tweede. Als kan worden aangetoond dat er gedurende 30 jaar een feitelijke erfdienstbaarheid heeft bestaan op continue, ondubbelzinnige, openbare en eigendomsrechtelijke wijze (d.w.z. dat derde-getuigen de begunstigde van de erfdienstbaarheid hebben beschouwd als ware hij de eigenaar ervan).
3. “Door bestemming van de vader van de familie”. In het geval van een splitsing van een eigendom waarbij er een zichtbaar en duurzaam bouwwerk is dat als een erfdienstbaarheid kan worden beschouwd en de splitsingsakte geen aanwijzing bevat die zich tegen de instandhouding ervan verzet (Voorbeeld: een geasfalteerd pad).

Duur van een erfdienstbaarheid

Normaal gesproken is een erfdienstbaarheid eeuwigdurend. Een erfdienstbaarheid kan echter in verschillende gevallen tenietgaan.

• De erfdienstbaarheid verjaart door het “niet-gebruik gedurende dertig jaar”. Dat wil zeggen dat deze verjaart als de erfdienstbaarheid gedurende 30 opeenvolgende jaren niet wordt gebruikt (en dit kan worden aangetoond).
• Een erfdienstbaarheid kan door een notariële akte worden opgeheven op dezelfde wijze als waarop zij werd gevestigd (d.w.z. met instemming van beide partijen).
• Wanneer het gebruik ervan onmogelijk is geworden (Voorbeelden: het gebouw dat de erfdienstbaarheid droeg, is vernield, het terrein is niet langer omheind, een waterbron is opgedroogd, …)
• Wanneer het lijdend erf en het heersend erf in handen van dezelfde eigenaar zijn verenigd.

Een wettelijk recht van overpad in het geval van een ingesloten gebied kan niet tenietgaan.

Waarom is het belangrijk om erfdienstbaarheden te controleren?

Laten we het voorbeeld nemen van een erfdienstbaarheid van ondergrond op uw terrein die de doorgang van de afvalwaterleiding van uw buurman oplegt. Zo’n erfdienstbaarheid van de ondergrond verplicht u om het gebied te vermijden als bouwgrond. Vaarwel aan het mooie zwembad dat u in gedachten had voor deze locatie… Bovendien, als uw buurman, die de begunstigde is van deze erfdienstbaarheid, werkzaamheden aan zijn leidingen moet verrichten, moet u hem dat toestaan. U kunt hem niet beletten uw mooie gazon te vernielen (ook al blijven de kosten voor het herstel ervan voor zijn rekening).

Zoals u zult hebben begrepen, is het dus beter dat uw eigendom niet door een erfdienstbaarheid wordt bezwaard. Bovendien verminderen erfdienstbaarheden in het algemeen de waarde van het onroerend goed dat de erfdienstbaarheid draagt (het lijdend erf). Het is dus van essentieel belang dat de koper naar behoren wordt geïnformeerd over de erfdienstbaarheden die het onroerend goed dat hij overweegt te kopen, kunnen bezwaren. De verkoper moet de koper beslist op de hoogte brengen van het bestaan van dergelijke erfdienstbaarheden. Deze moeten ook worden vermeld in het voorcontract en in de door de notaris opgestelde verkoopakte.