Waarom moet er een meubelinventaris worden opgemaakt bij de verkoop van onroerend goed?
Het opstellen van een lijst van het meubilair dat na de verkoop in de woning blijft, heeft twee functies: een contractuele functie en een fiscale functie.
- Een contractuele functie
De eerste reden is om contractueel een lijst op te stellen van het meubilair dat u in de woning wilt laten staan.
Als de koper van uw eigendom tijdens zijn laatste bezoek, voordat hij de verkoopakte bij de notaris ondertekent, merkt dat een roerend goed dat op de lijst staat van de voorlopige koopovereenkomst ontbreekt, dan heeft hij het recht om te vragen dat het wordt teruggegeven of zelfs dat de verkoopprijs wordt verlaagd met de waarde van het ontbrekende onroerend goed.
- Een fiscale functie
De tweede reden, fiscaal, is om de door de koper te betalen notariskosten te verlagen. Notariskosten zijn alleen van toepassing op onroerend goed, dus de taxatie van eventueel resterende roerende goederen wordt niet meegenomen in de berekening van de notariskosten die de koper moet betalen. Dit betekent dat de koper alleen notariskosten betaalt over het verschil tussen de prijs van het eigendom en de totale geschatte prijs van de aftrekbare roerende goederen.
De aftrek van de prijs van de roerende goederen van het aangekochte eigendom wordt vaak voorgesteld als een goede manier om de “notariskosten” bij de aankoop van onroerend goed te verminderen.
Ter herinnering: het grootste deel van de aankoopkosten die aan de notaris moeten worden betaald, bestaat uit belastingen (overdrachtsbelasting voor ongeveer 6% van de prijs en belasting op de overwaarde). De vergoeding voor de notaris vertegenwoordigt slechts ongeveer 1% van de verkoopprijs.
Als de partijen besluiten om de waarde van de roerende goederen in de verkoopprijs op te nemen, is het deel van de prijs dat overeenkomt met deze roerende goederen niet onderworpen aan overdrachtsbelasting.
Op het eerste gezicht kan het dus aantrekkelijk lijken om roerende goederen op te nemen om zo de aankoopkosten te verlagen.
Deze praktijk kan echter ongunstig blijken te zijn.
Voordat de voor- en nadelen uitgelegd kunnen worden, moet eerst gekeken worden naar de definitie van “roerende goederen”. Het gaat om meubilair en decoratieve objecten of apparatuur die samen met een huis of appartement worden verkocht (tafel, stoelen, bed, matras, huishoudelijke apparaten, enz.).
Deze lijst bevat alleen meubilair dat kan worden verwijderd zonder het eigendom te beschadigen en dat er niet onlosmakelijk mee verbonden is.
Een vaste radiator of een badkuip kunnen bijvoorbeeld niet in de lijst worden opgenomen, omdat ze aan/in het gebouw vastzitten.
Roerende goederen die in deze schatting kunnen worden opgenomen:
- Huishoudelijke apparaten: oven, afzuigkap, koelkast
- Het “meubilair” (of verplaatsbare meubels): banken, stoelen, kasten, verlichting, decoratieve voorwerpen, stangen, enz. Kortom, al het meubilair dat geen deel uitmaakt van de structuur van het appartement of het huis, dat kan worden verwijderd, zelfs als dit kleine werkzaamheden met zich meebrengt, zoals opnieuw opvullen.
- Tuinmeubilair
Vervolgens mag de waarde van deze meubels niet hoger zijn dan 5% van de verkoopprijs.
De lijst met roerende goederen moet per element worden getaxeerd om te kunnen worden afgetrokken. Elk element moet dus onafhankelijk van de andere elementen worden getaxeerd.
Zoals duidelijk zal zijn, vermindert het taxeren van de meubels de notariskosten met ongeveer 6 tot 8% van de roerende goederen.
Bijvoorbeeld, voor een prijs van € 200.000, waarvan € 5.000 aan roerende goederen, worden de kosten met € 300 verlaagd.
Door een lijst van de verkochte roerende goederen op te nemen, kan de koper ook bewijs leveren van alle meubels die de verkoper niet mag meenemen tijdens zijn verhuizing.
Echter, het taxeren van deze roerende goederen is niet altijd gunstig.
- Ten eerste is er altijd het risico dat de belastingdienst de taxatie aanvecht. De belastingdienst kan de facturen opvragen en beweren dat de facturen te hoog zijn in verhouding tot de verouderde staat van het meubilair. De belastingdienst kan dan eisen dat er belasting, rente voor te late betaling en een toeslag in het geval van een correctie betaald moeten worden.
- Ten tweede: hoewel er een tijd was dat banken zonder problemen de roerende goederen financierden, nu weigeren ze deze op te nemen in de onroerendgoedlening en vragen ze kopers om de roerende goederen met hun eigen geld te financieren.
- Ten derde is het bij het doorverkopen van een tweede huis (dit geldt niet voor een hoofdverblijf) niet mogelijk om de prijs van de roerende goederen bij de prijs van het onroerend goed op te tellen bij de berekening van de belasting op de overwaarde. Bij wijze van uitzondering, als het meubilair recent is en de verkoper de facturen heeft bewaard, mag het meubilair worden afgetrokken, rekening houdend met de verouderde staat ervan (vermindering van de belasting voor elk jaar eigendom).
Dat betekent concreet als er in de aankoopprijs van € 200.000 voor € 5.000 aan roerende goederen zijn inbegrepen, er slechts € 195.000 in aanmerking wordt genomen bij de berekening van de overwaarde en is de verkoper belasting op overwaarde verschuldigd over € 5.000 aan roerende goederen.
Samenvattend: de roerende goederen zijn voor de verkoper niet aftrekbaar van de belasting op overwaarde en zijn voor de koper wel aftrekbaar van de overdrachtsbelasting.
Om 6% te besparen, loopt de koper het risico om 36,2% belasting te betalen bij doorverkoop!
Tot slot, aan de kant van de verkoper is er geen voordeel verbonden aan het opnemen van de roerende goederen:
- Het deel van de prijs dat overeenkomt met de roerende goederen wordt niet afgetrokken van de grondslag voor de belasting op de overwaarde (in het bovenstaande voorbeeld kan de verkoper de € 5.000 niet aftrekken van de verkoopprijs van € 200.000 die in aanmerking wordt genomen voor de overwaarde),
- Als de taxatie hoger is dan de marktwaarde van de verkochte roerende goederen en een van de elementen kapot gaat vóór de verkoop, dan moet de verkoper het vervangen door een element van gelijkwaardige waarde.
Bijvoorbeeld, als een oven wordt getaxeerd op € 500, ook al is hij oud, en deze werkt niet meer voor de verkoop (en kan niet worden gerepareerd), dan zal de verkoper een andere oven moeten kopen of deze vervangen door een andere oven met een waarde van € 500.
Zoals duidelijk is geworden, zijn er voor- en nadelen verbonden aan het opnemen van roerende goederen in de verkoop van een onroerend goed, waarmee rekening moet worden gehouden voordat verplichtingen worden aangegaan.
Alle artikelen en afbeeldingen blijven eigendom van France Pro Consult en mogen niet zonder onze voorafgaande toestemming worden gekopieerd of vermenigvuldigd noch aan derden ter beschikking worden gesteld.
Print artikel
Vindt u dit onroerend goed artikel interessant?
Open dit artikel als .PDF bestand, print het en verzamel het.