De opschortende voorwaarden zijn de clausules in het voorlopig koopcontract dat met de verkoper is ondertekend. In het geval dat de opschortende voorwaarden niet gerealiseerd worden, kunnen zij ervoor zorgen dat de ondertekening van de voorlopige koopakte ongeldig is.
Welke rol spelen de opschortende voorwaarden in het proces van de aankoop van onroerend goed?
De werking van de opschortende voorwaarden
De opschortende voorwaarden van de overeenkomst vormen een zekerheid voor de partijen.
Deze opschortende voorwaarden zijn geïntegreerd in de voorlopige koopakte en maken het mogelijk om de partijen te beschermen, door de verkoop afhankelijk te laten zijn van de voltooiing van een of meerdere gebeurtenissen.
- Als deze gebeurtenissen tot stand gebracht worden, dan hebben beide partijen de verplichting om de authentieke koopakte bij de notaris te ondertekenen.
- In het geval dat een van deze voorwaarden niet vastgesteld kan worden omdat deze niet is uitgevoerd, zal de voorlopige koopakte nietig worden verklaard, waardoor de twee partijen ontheven worden van het contract dat hen verbond.
Het verkrijgen van een lening: een verplichte opschortende voorwaarde
In het geval dat de aankoop van een woning gefinancierd wordt door middel van een onroerendgoed-lening, bepaalt de wetgeving dat de verkoop afgesloten wordt onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van deze banklening. Deze voorwaarde is van openbare orde: verplicht vanaf het moment waarop de toekomstige koper een beroep doet op een lening om zijn woning te financieren.
Als de koper geen instemming krijgt voor de onroerendgoed-lening binnen de overeengekomen termijn (minimaal 1 maand, maar in het algemeen 60 dagen), dan kan hij afzien van de verkoop zonder dat hem een straf wordt opgelegd.
Deze periode kan eventueel worden verlengd met uitdrukkelijke en wederzijdse instemming van beide partijen.
De in de voorlopige koopakte geïntegreerde opschortende voorwaarde stelt vast:
- De kredietinstelling of –instellingen bij wie de koper zijn aanvragen voor een lening gaat doen;
- Het bedrag van de geleende som;
- De maximale duur van terugbetaling;
- Het maximale rentetarief.
Het wel of niet verwezenlijken van de voorwaarde zal de concretisering van de onroerendgoed-aankoop bepalen.
De opschortende voorwaarde zal verwezenlijkt worden op het moment dat de bank aan de koper de schriftelijke offerte overhandigt, waarin vermeld wordt dat het krediet verleend wordt onder de belangrijkste voorwaarden en de in de voorlopige koopakte bepaalde termijn. De verkoop is dan volmaakt en alleen de authentieke akte moet dan nog voor de notaris herhaald worden.
Als de opschortende voorwaarde niet wordt verwezenlijkt zonder dat dit toe te schrijven is aan de koper, dan zal de koper de eventueel als waarborgsom gesekwestreerde bedragen terugbetaald krijgen, behalve wanneer er een vergoeding van immobilisatie van het eigendom is bepaald.
De vergoeding van immobilisatie is bedoeld om de schade geleden door de eigenaar, vanwege het feit dat zijn eigendom vastgelegd is en het dus onmogelijk is om dit eigendom te verkopen gedurende de termijn van de opschortende voorwaarde.
Deze vergoeding moet onderscheiden worden van de boeteclausule, die vereist dat er een fout of nalatigheid van de kant van de koper wordt bewezen.
Als de koper de voltooiing van de opschortende voorwaarde heeft belet, dan kan de verkoper namelijk bij de rechtbank verzoeken om te verklaren dat de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een lening is verwezenlijkt en zo een schadevergoeding ontvangen krachtens de boeteclausule.
Op het einde van de bepaalde termijn, behalve als de koper van de koop afziet of behoudens weigering van de bank, wordt de voorwaarde beschouwd als voltooid en geldt de voorlopige koopakte als koop. De koper moet dus de authentieke akte herhalen.
Als de koper het eigendom niet meer wil kopen, belet hij dus de verwezenlijking van de verkoop en zal hij een schadevergoeding moeten betalen krachtens de boeteclausule. Bij contract houdt dit bedrag in het algemeen 10% in van de verkoopprijs.
Goed om te weten:
Als de koper geen lening nodig heeft om zijn woning te financieren, kan hij afzien van de opschortende voorwaarde met betrekking tot de lening door middel van een handgeschreven vermelding in de voorlopige koopakte.
De meest voorkomende opschortende voorwaarden
Naast het verkrijgen van een onroerendgoed-krediet bevatten voorlopige koopcontracten vaak de volgende opschortende voorwaarden:
- Vertoon van het dossier met technische diagnoses,
- Vertoon van een blanco hypotheekstatus,
- Verkrijging van een stedenbouwkundig attest,
- Opheffing van het stedelijk recht van voorkoop of van het recht van voorkoop door een huurder,
- Verkoop van het eerste eigendom waarmee het tweede eigendom gefinancierd kan worden,
- Afwezigheid van een overheidserfdienstbaarheid (recht van overpad, recht om water te putten, etc.),
- Verkrijging van een bestuurlijke toestemming zoals een bouwvergunning.
Een aantal regels dient nageleefd te worden bij het opstellen van de opschortende voorwaarden in een voorlopige koopakte:
- Het is niet toegestaan om voorwaarden vast te leggen die tegengesteld zijn aan de goede zeden of die onmogelijk te realiseren zijn;
- Het is niet toegestaan om voorwaarden op te schrijven die zich beroepen op de toestemming van een van de twee partijen. De voorlopige koopakte zelf is al een overeenstemming en de toestemming van alle kopers en van alle verkopers dient verkregen te worden tijdens de ondertekening;
- Elke situatie voortvloeiend uit toeval en niet uit gezag van de koper of de verkoper kan niet als geldige voorwaarde worden opgenomen;
- Een voorwaarde kan niet afhankelijk zijn van de willekeur van de koper of de verkoper.
In het kort:
- De opschortende clausules komen voor in de voorlopige koopakte.
Als ze gerealiseerd worden, moeten de twee partijen de authentieke verkoopakte ondertekenen bij de notaris. Als ze niet gerealiseerd worden, wordt de voorlopige koopakte als nietig beschouwd en zijn de twee partijen ontheven van het contract dat hen verbond. - In het geval van een onroerendgoed-aankoop dat met een krediet wordt gefinancierd, is de verkrijging van dit krediet een opschortende voorwaarde.
Als de koper geen toestemming verkrijgt voor de lening binnen de afgesproken termijn, kan hij van de verkoop afzien zonder dat een straf toegepast wordt. Als de bank het krediet toewijst, is de verkoop volmaakt en gaan de twee partijen naar de notaris voor de ondertekening van de authentieke koopakte. - Naast het verkrijgen van een lening zijn er andere opschortende voorwaarden die veel voorkomen: het vertonen van het dossier met technische diagnoses, het vertonen van een blanco hypotheekstatus, het verkrijgen van een stedenbouwkundig attest, de opheffing van een stedelijk recht van voorkoop, …
Alle artikelen en afbeeldingen blijven ons eigendom en mogen niet zonder onze voorafgaande toestemming worden gekopieerd of vermenigvuldigd noch aan derden ter beschikking worden gesteld.