Elke koper van een onroerend goed die na de aankoop een probleem ontdekt dat niet zichtbaar was, beschikt over een rechtsvordering op de verkoper: het betreft de vordering in garantie van verborgen gebreken. Ook al is het kopen van een pand tegenwoordig minder risicovol dankzij de vele diagnoses die verkopers moeten uitvoeren, het komt nog steeds voor dat de koper voor onaangename verrassingen komt te staan.
Wat wordt door het burgerlijk wetboek beschouwd als een verborgen gebrek?
De tekst die voorziet in deze garantie voor verborgen gebreken is artikel 1641 van het Burgerlijk Wetboek, volgens dit artikel is “de verkoper gebonden door de garantie vanwege verborgen gebreken van de verkochte zaak die deze ongeschikt maken voor het gebruik waarvoor de zaak bestemd is of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper deze niet of slechts tegen een lagere prijs zou hebben gekocht, indien hij deze gebreken had gekend”.
Voorwaarden die recht geven op garantie bij de aankoop van een onroerend goed
Er is sprake van een verborgen gebrek dat recht geeft op garantie wanneer aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
- de koper moet niet op de hoogte zijn geweest van het gebrek ten tijde van de verkoop. Een van de voorwaarden voor het in werking stellen van de garantie voor verborgen gebreken is dat de koper ten tijde van de verkoop duidelijk niet op de hoogte was van het bestaan van het gebrek, omdat het gebrek anders niet meer verborgen is en hij geacht wordt het te hebben aanvaard. Ook als het gebrek in de verkoopakte wordt vermeld (bijvoorbeeld om de aanwezigheid van termieten aan te geven), is de vordering voor de koper gesloten. Om deze reden kan de koper geen rechtsvordering instellen op alle punten waarop de diagnoses betrekking hebben;
- het gebrek mag niet zichtbaar zijn. In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, is een verborgen gebrek niet een gebrek dat door de verkoper is verborgen, maar een gebrek dat niet zichtbaar is. Er kan dus sprake zijn van een verborgen gebrek, ook al is de verkoper zich er niet van bewust. Om te bepalen of het gebrek verborgen en niet zichtbaar was, oordelen de rechters dat van de koper niet kan worden verlangd dat hij het gebouw en zijn structuren te grondig onderzoekt. Het waakzame oog heeft dus zijn grens in bepaalde delen van het huis, zoals de zolder of onder de glaswol die het hout van het kozijn bedekt. Als er een deskundigenonderzoek uitgevoerd moet worden of als het onroerend goed uit elkaar moet worden gehaald om het gebrek te ontdekken, dan is er sprake van een verborgen gebrek. De door de verkoper verschuldigde garantie is gebaseerd op het fundamentele onderscheid tussen zichtbare en verborgen gebreken. Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat “de verkoper niet aansprakelijk is voor zichtbare gebreken waarvan de koper zich heeft kunnen vergewissen” (Burgerlijk Wetboek, artikel 1642);
- het gebrek moet het onroerend goed ongeschikt maken of het gebruik ervan verminderen. Het gebrek moet het onroerend goed ongeschikt maken voor het gebruik waarvoor het bestemd was of het gebruik ervan sterk verminderen. Zodanig dat de koper het niet of voor een lagere prijs zou hebben gekocht, als hij van de gebreken op de hoogte was geweest;
- het gebrek moet vóór de verkoop zijn ontstaan. Het kan op zijn minst samenvallen met de verkoop. De verkoper is daarentegen niet aansprakelijk voor problemen met de woning die ná de verkoop zijn ontstaan. Het gebrek moet de woning ongeschikt maken voor haar bestemming of het gebruik ervan zodanig verminderen dat de koper de woning niet, of althans niet voor die prijs, zou hebben gekocht indien hij op de hoogte was van het gebrek.
Wat betekent “Huis verkocht zoals het is”?
De verkoop in de staat zoals het is, is een clausule in de koopovereenkomst, die inhoudt dat het huis wordt verkocht zoals het is, dat wil zeggen dat de verkoper geen reparaties zal uitvoeren als onderdeel van de verkoop. Met deze overeenkomst gaat de koper ermee akkoord het huis te kopen in de staat waarin het zich bevond op het moment van de bezichtiging. In het algemeen geldt dit voor verkopers van een oud huis die niet over de middelen beschikken om de vereiste werkzaamheden en reparaties uit te voeren. Dit ontslaat de verkoper echter niet van zijn verplichtingen en hij moet met name de verplichte vastgoeddiagnoses verstrekken om de verkoop te kunnen voltooien. In dat geval moet de verkoper de koper wijzen op de aanwezigheid van eventuele gebreken of zichtbare gebreken.
Bij de aankoop van een oud huis in de staat zoals het is, is het noodzakelijk enkele voorzorgsmaatregelen te nemen, zoals een tegeninspectie met een vastgoeddeskundige die de aanwezigheid van verborgen gebreken kan opsporen.
Kan ik optreden tegen de verkoper van mijn huis?
Wanneer verborgen gebreken aan een huis worden vastgesteld, is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om tegen de verkoper op te treden. Ten eerste moeten de termijnen nageleefd worden, namelijk twee jaar na de ontdekking van het verborgen gebrek, hoewel de garantie tot vijf jaar na de aankoop geldig is. Het is dus noodzakelijk om zo snel mogelijk te handelen. Bovendien is het raadzaam om het eerst via een minnelijke schikking te regelen, dat wil zeggen met een aangetekende brief met ontvangstbevestiging waarin het geconstateerde verborgen gebrek wordt verduidelijkt. Als de verkoper vervolgens niets doet, dan is het mogelijk om hem in gebreke te stellen om het element in kwestie te herstellen of te vervangen of om schadevergoeding te vragen. Indien deze procedure niets oplevert, kan de zaak worden voorgelegd aan een laagdrempelige rechter.
Er wordt op gewezen dat het bestaan van een verborgen gebrek moet kunnen worden aangetoond met bewijzen, certificaten of een offerte voor de reparatie. Reparaties mogen niet worden uitgevoerd voordat het geschil is beslecht en het wordt ook aangeraden om vooraf deskundigen in te schakelen.
Voorbeeld van een verborgen gebrek
Verborgen gebreken maken het onroerend goed ongeschikt voor gebruik. Niet alle gebreken vallen onder deze definitie. Onder de verborgen gebreken kunnen we noteren:
- een huis dat kan overstromen door de aanwezigheid van vocht of een waterdichtheidsgebrek;
- een verwarmingsinstallatie die niet gebruikt kan worden;
- een beschadigd geraamte van het huis;
- de afwezigheid van stromend water;
- het onstabiele karakter van het zogenaamde bouwterrein;
- een gebrekkige fundering;
- een gebrek aan homogeniteit van de tegelvloeren of een betonplaat die scheurt;
- bijzonder hinderlijke geluidsoverlast van bijvoorbeeld een collectieve verwarmingsketel.
Indien u deze gebreken constateert vóór de ondertekening van de verkoopakte, kunt u een verzoek indienen om de overdracht nietig te verklaren.
Wat is de termijn voor het instellen van een vordering tegen de verkoper?
De koper heeft twee jaar de tijd om een vordering tegen de verkoper in te stellen. Deze termijn begint niet te lopen vanaf de datum van de verkoop of het betreden van het pand, maar vanaf de datum van ontdekking van het gebrek. De eerste stap is om de verkoper hiervan in kennis te stellen, per aangetekende brief met ontvangstbewijs. Als de verkoper niet reageert, moet u naar de rechter stappen. De gerechtelijke stappen staan open voor zowel professionele als niet-professionele verkopers en de termijn is in beide gevallen dezelfde. De aansprakelijkheid van de particuliere verkoper is echter beperkter, zoals hierna wordt toegelicht.
De professionele verkoper
Bij de professionele verkoper bestaat een vermoeden van kennis van de gebreken. De verkoper is verplicht op de hoogte te zijn van de gebreken aan het onroerend goed dat hij verkoopt. In het geval van een verborgen gebrek moet de professionele verkoper, zelfs als hij zijn goede trouw bewijst, de koper een schadevergoeding betalen. Hij kan zich vooral niet aan deze garantie onttrekken.
Bij de verkoop van een onroerend goed door een vastgoedmakelaar wordt de makelaar niet geacht op de hoogte te zijn van de gebreken van het goed, omdat hij slechts de “tussenpersoon” is tussen de verkoper en de koper. Dit vermoeden geldt alleen voor de professionele verkoper.
De particuliere verkoper
Het is gebruikelijk dat de particuliere verkoper wordt vrijgesteld van de garantie op verborgen gebreken. Alle voorlopige koopovereenkomsten bevatten een dergelijke clausule. Maar ondanks deze clausule geldt deze vrijstelling van garantie niet en is de verkoper de koper dus de garantie verschuldigd als hij te kwader trouw is. Met andere woorden, als hij vóór de verkoop op de hoogte was van het gebrek. Nogmaals, een verborgen gebrek is geen gebrek dat de verkoper zelf heeft verborgen. De verkoper kan niet op de hoogte zijn van het gebrek, juist omdat het gebrek niet aantoonbaar is. Als hij er daarentegen wel van op de hoogte was, dan is hij de garantie voor verborgen gebreken verschuldigd.
De koper moet echter bewijzen dat de verkoper op de hoogte was van het gebrek. De vrijstelling van garantie kan ook niet worden toegepast als de verkoper niet de verschillende wettelijk verplichte diagnoses overhandigt. Maar we hebben gezien dat dit zeer zelden voorkomt.
Wat is de procedure voor het verkrijgen van schadevergoeding?
Volgens artikel 1644 van het Burgerlijk Wetboek kan de koper de ontbinding van de koopovereenkomst verkrijgen of de vermindering van de verkoopprijs.
Als de verkoop wordt ontbonden, moet de koper het gebouw teruggeven in dezelfde staat als waarin hij het heeft gekocht. In ruil daarvoor moet de verkoper de prijs van het onroerend goed, de proceskosten en de overdrachtskosten (notariskosten) terugbetalen, evenals de sinds de betaling opgelopen rente.
De rechter kan de ontbinding van de verkoop afwijzen, als hij van oordeel is dat het aangevoerde gebrek niet ernstig genoeg is om de overeenkomst te ontbinden en hij kan dan een eenvoudige vordering tot prijsvermindering eisen.
Wanneer er sprake is van een prijsvermindering moeten de deskundigen de door het gebrek veroorzaakte waardevermindering schatten. Deze wordt vaak berekend op basis van de kosten van de werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd om het goed in zijn oorspronkelijke staat te herstellen. Het doel is namelijk om het gebouw in zijn oorspronkelijke staat te herstellen. De koper krijgt dan een deel van de prijs terug en behoudt uiteraard het onroerend goed.
De koper die het slachtoffer is van verborgen gebreken, kan ook een schadevergoeding krijgen, vooral als de verkoper te kwader trouw is. De verkoper moet “alle schade van welke aard ook” herstellen die verband houdt met de aanwezigheid van het verborgen gebrek. De verkoper kan dus een schadevergoeding betalen die hoger is dan de prijs van het gebouw.
De bevoegde rechtbank voor alle vorderingen in garantie van verborgen gebreken van de koper is de rechtbank van de plaats waarin de woning is gelegen en hierbij is het verplicht om een advocaat in te schakelen.
Alle artikelen en afbeeldingen blijven eigendom van France Pro Consult en mogen niet zonder onze voorafgaande toestemming worden gekopieerd of vermenigvuldigd noch aan derden ter beschikking worden gesteld.
Print artikel
Vindt u dit onroerend goed artikel interessant?
Open dit artikel als .PDF bestand, print het en verzamel het.
