Een onroerendgoed-eigenaar is onderworpen aan een controle van de belastingdienst bij elke handeling met een fiscaal gevolg. De voorschriften zijn lastig en er zijn veel mogelijkheden om fouten te maken.

 

In Frankrijk is de complexiteit van de belastingvoorschriften een nachtmerrie voor de belastingplichtige, en het risico op een naheffing – men spreekt tegenwoordig van een rectificatie – drukt op elke aangifte en elke investerings-handeling.

 

De onroerendgoed-eigenaar ontsnapt hier natuurlijk niet aan, want er zijn verschillende mogelijkheden om in gebreke te blijven: onderwaardering van de waarde van een onroerendgoed-eigendom tijdens de verkoop, de schenking, de erfenis of de aangifte voor de solidariteitsheffing op het vermogen (impôt de solidarité sur la fortune – ISF), etc. De lijst is lang en niet uitputtend.


Natuurlijk verhoogt het omzeilen van de regels de risico’s, maar het is niet alleen door oneerlijkheid dat u een rectificatie kunt krijgen. Iets vergeten, iets onvolledig of onjuist aangeven, te goeder trouw, wat tijdens een controle ontdekt wordt, heeft een rectificatie en een inname van de verschuldigde belasting tot gevolg.


Alleen de strafmaatregelen die gepaard gaan met deze inname verschillen naargelang de vraag of er een fout was van de belastingplichtige of niet. Bijzondere gevallen daargelaten heeft de belastingdienst drie jaar om zijn controle uit te oefenen, maar deze voorgeschreven termijn kan verlengd worden naargelang de aard van de gepleegde overtreding. Dat is een van de rechtsgevolgen van ons fiscaal systeem: de belasting is declaratoir en de belastingplichtige wordt geacht eerlijk – en nauwkeurig – te zijn in zijn aangiften. Zodanig dat het vaak beter is, wanneer men zich waagt aan een handeling die fiscale gevolgen kan hebben, om een beroep te doen op een gespecialiseerde adviseur, in plaats van gestraft te worden voor… onwetendheid wat betreft de vele teksten die de belasting regelen. Het risico op een naheffing is groter in bepaalde denkbeeldige situaties. Die moet men kennen.


De belastingdienst controleert nauwkeurig de taxatie van de handelswaarde van een onroerend goed

 

Een fiscale naheffing vanwege onderwaardering van de handelswaarde van een onroerend goed komt veelvuldig voor. De handelswaarde vormt de basis van de berekening van de registratierechten wanneer een goed (of van onroerende rechten: met name aandelen van een onroerendgoedmaatschappij (société civile immobilière – SCI), aandelen van een groupement foncier viticole (GFV)) van eigenaar verandert, in het kader van een verkoop, een schenking of een erfenis. De handelswaarde vertegenwoordigt tevens de referentiewaarde voor de berekening van de solidariteitsheffing op het vermogen (impôt de solidarité sur la fortune – ISF).


Dat is de reden dat de belastingdienst de verantwoordelijkheid heeft voor de controle van de aangegeven waarde en deze kan rectificeren wanneer de dienst deze lager schat dan de werkelijke handelswaarde.


De handelswaarde van een onroerend goed wordt echter niet gedefinieerd in welke tekst dan ook en de schatting ervan hangt af van bestaande toestanden, dus de schatting is vatbaar voor interpretatie. In theorie komt de handelswaarde overeen met de marktwaarde, dat wil zeggen de prijs waarvoor een goed op een bepaald moment op de markt onderhands verkocht kan worden, onder normale voorwaarden wat betreft vraag en aanbod. De handelswaarde komt dus overeen met een theoretisch mogelijk “juiste waarde”. In de praktijk is het moeilijk, soms zelfs onmogelijk, om een onroerend goed precies te verwijzen op een gegeven markt. Te meer omdat de belastingplichtigen geen toegang hebben tot alle verwijzingen van transacties die in hun buurt hebben plaatsgevonden… in tegenstelling tot de belastingdienst.


De naheffing kan verschillende aanleidingen hebben. Laten we het geval nemen van ouders die een onroerend goed verkopen aan een naaste, voor een prijs die een stuk lager ligt dan de marktwaardes. In het geval van rectificatie van de verkoopprijs, eist de belastingdienst de registratierechten op. De belastingdienst kan het ook beschouwen als een verkapte schenking en daarom schenkingsrechten opeisen over het verschil tussen de verkoopprijs en de gerectificeerde waarde. En gezien de aangegeven waarde in de verkoopakte, kan de belastingdienst u zelfs nog verdenken van een onderwaardering van de prijs, met het doel om de belastbare overwaarde te onderwaarderen, hetgeen kan suggereren dat er geld onder de tafel is gegeven. In ieder geval moet de belastingdienst het bewijs aandragen dat de prijs ontoereikend is, uitgaande van de verkoopakte of de bij de aangifte (van schenking, erfenis of ISF) aangeleverde schatting. Hiervoor gebruikt de belastingdienst bij voorkeur de methode van het schatten door vergelijking. Deze methode bestaat uit het schatten van de handelswaarde van het onroerend goed met behulp van hetgeen men gebruikelijk de “vergelijkingstermen” noemt, door te verwijzen naar de prijzen die in een aanzienlijk aantal transacties over vergelijkbare goederen zijn geconstateerd. Deze methode is echter niet onberispelijk, omdat de keuze van de referenties “tendentieus” kan zijn.


Zo gebeurt het dat de belastingdienst, om een naheffing te rechtvaardigen, zich baseert op de gemiddelde vierkante meterprijs van alle oppervlakten, hetgeen uitkomt op een overschatting van de handelswaarde van de grootste woningen. Deze prijs, gelinkt aan de oppervlakte, is altijd hoger dan voor de kleinste woningen. Twijfel er dus niet aan om, in een dergelijk geval, bezwaar aan te tekenen tegen de schatting die door de belastingdienst is gemaakt, en lever hierbij referenties aan die over vergelijkbare goederen gaan.


De belastingdienst kan een tekort aan betaalde grondbelasting betwisten voorbij de innametermijn van drie jaar. 

  



Alle artikelen en afbeeldingen blijven ons eigendom en mogen niet zonder onze voorafgaande toestemming worden gekopieerd of vermenigvuldigd noch aan derden ter beschikking worden gesteld.-